| Plan: | Bedrijventerrein Nieuw Reijerwaard |
|---|---|
| Status: | ontwerp |
| Plantype: | inpassingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.9928.DOSx2011x0000029IP-OW01 |
Artikel 1: Begrippen
In dit artikel is een aantal begrippen verklaard die genoemd worden in de regels. Een en ander voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van de regels.
Artikel 2: Wijze van meten
In dit artikel is bepaald hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moeten worden. De regels inzake de wijze van meten voorkomen interpretatieverschillen bij de toepassing van de regels over maatvoeringen.
Artikel 3: Bedrijf - Nutsvoorziening
Voor het afsluiterschema, net ten noorden van de Verbindingsweg is de bestemming 'Bedrijf - Nutsvoorziening' opgenomen.
Artikel 4: Bedrijventerrein
Het merendeel van het plangebied is voorzien van de bestemming 'Bedrijventerrein'. Binnen deze bestemming zijn bedrijven uit milieucategorie 3.1 tot en met 4.2 toegestaan.
Dit inpassingsplan maakt primair de vestiging van bedrijven uit de agrologistiek, voedings- en genotmiddelenindustrie en agro en foodgerelateerde bedrijvigheid mogelijk. Dit is bepaald in de bestemmingsomschrijving. Met een omgevingsvergunning kunnen andere bedrijven zich vestigen, die op enige wijze gerelateerd zijn aan de agrologistiek of de agro en foodsector. Met deze omgevingsvergunning kan dan afgeweken worden. Hoofdzakelijk bij de uitgifte van de gronden wordt rekening gehouden met het specifieke concept van Nieuw Reijerwaard. Naast deze specifieke bedrijven is een biovergistinginstallatie toegestaan op het bedrijventerrein.
Bebouwing mag uitsluitend worden opgericht binnen de opgenomen bouwvlakken, met uitzondering van overhangende bouwdelen. De hoogte van de gebouwen is opgenomen in de verbeelding (maximaal 10, 15, 20 danwel 30 meter). Aan de randen van het plangebied en aan de Verbindingsweg en de Voorweg gelden afwijkende bouwhoogteregels. Deze gebieden zijn met de aanduidingen 'specifieke bouwaanduiding - 1 & 2' aangegeven. Gelet op de nabijheid van de woningen aan de Rijksstraatweg varieert de maximale bouwhoogte hier van 10 meter aan de meest westelijke bestemmingsgrens tot een hoogte van 20 meter. Aan de overige zijden varieert de maximale bouwhoogte van 15/20 meter tot 30 meter. Gebouwen mogen hier hoger zijn naarmate de afstand tot de rand van het bouwvlak groter wordt. De genoemde bouwhoogten zijn vast. Er zijn in het inpassingsplan géén flexibiliteitsmogelijkheden opgenomen om van deze bouwhoogten af te wijken.
Op het bedrijventerrein moet een afstand van 5 meter tot zijdelingse perceelgrenzen in acht worden genomen. Dit is een harde grens, gelet op de bedrijven die zich hier met een dergelijke bouwhoogte kunnen vestigen.
De bouwvlakken hebben een diepte van 200 tot 300 meter. Gelet op deze diepte is vanuit ruimtelijk en stedenbouwkundig oogpunt een ruimte van 15 meter tussen de verschillende bedrijfspercelen gewenst voor reservering van een mogelijke extra ontsluitingsstructuur. Deze gronden zijn voorzien van de aanduiding 'specifiek bouwaanduiding uitgesloten - bebouwing'. Gedeputeerde Staten zijn bevoegd om hiervan af te wijken als een gebouw wordt gebouwd over de gehele diepte van het bouwvlak.
In het (noordwestelijke) verlengde van de Voorweg is een fietspad voorzien. Deze mag overbouwd worden. Hiervoor is een aanduiding 'onderdoorgang' opgenomen.
Artikel 5: Gemengd
Voor de boerderij aan de Voorweg 2 is een gemengde bestemming opgenomen. Deze - nu nog - agrarische bedrijfswoning is een rijksmonument en is ingepast in het stedenbouwkundig plan.
Binnen de bestemming 'Gemengd' zijn verschillende functies toegestaan teneinde het rijksmonument te behouden. Voor de bouwmogelijkheden is aangesloten bij de geldende bouwmogelijkheden.
Artikel 6: Groen
Voor de zone tussen de Rijksstraatweg en het bedrijventerrein en aan de randen van het plangebied is de bestemming 'Groen' opgenomen. Binnen deze bestemming zijn groenvoorzieningen en fiets- en wandelpaden toegestaan en is tevens de aanleg van water mogelijk.
In de groenzone langs de Rijksstraatweg is de aanduiding 'water' opgenomen. Deze gronden zijn tevens bestemd voor de hoofdwaterstructuur.
Ten noorden van de horecavestiging aan de Verbindingsweg is een fietspad voorzien richting Ridderkerk. Deze is mogelijk binnen de bestemming 'Groen'.
Artikel 7: Horeca
Voor het hotel en conferentiecentrum is de bestemming 'Horeca' opgenomen. Voor de gebruiks- en bouwmogelijkheden is aangesloten bij de geldende mogelijkheden
Artikel 8: Verkeer
Voor het turboverkeersplein, de Verbindingsweg, de Voorweg en de interne ontsluitingsstructuur is de bestemming 'Verkeer' opgenomen. Op de verbeelding zijn dwarsprofielen opgenomen.
Artikel 9: Water
De hoofdwatergangen, de blauwe wig parallel aan de Verbindingsweg en een deel van de overgangszone aan de Rijksstraatweg zijn voorzien van de bestemming 'Water'. De onderhoudsstroken zijn eveneens opgenomen binnen deze bestemming ofwel binnen de bestemming 'Verkeer'.
In de waterstructuur aan de Verbindingsweg is de mogelijkheid opgenomen om overhangende bouwdelen toe te staan. Onder deze bouwdelen dient een minimale vrije ruimte te zijn van 8 meter. De bouwdelen mogen hier maximaal 30 meter hoog zijn. Dit met uitzondering van ondersteunende bouwdelen. Op meerdere locaties in de watergang is deze aanduiding opgenomen.
Artikel 10 / 11: Leiding - Gas / Leiding - Water
In het plangebied liggen enkele transportleidingen die planologisch relevant zijn. Het betreft enkele gasleidingen en een waterleiding. Om de belangen van deze leidingen te regelen zijn voor de leidingen inclusief de bijbehorende zakelijk rechtstroken dubbelbestemmingen opgenomen. Deze bestemmingen zijn primair ten opzichte van de andere daar voorkomende bestemmingen.
Artikel 12: Waarde - Archeologie
Voor het hele plangebied is deze dubbelbestemming opgenomen, waarmee de mogelijk voorkomende archeologische waarden worden beschermd.
Artikel 13: Waterstaat - Waterkering
Voor de waterkering (inclusief beschermingszones) in het plangebied is deze dubbelbestemming opgenomen. Deze dubbelbestemming regelt het belang van de waterkering. Bouwen en/of werkzaamheden zijn uitsluitend mogelijk na instemming van het Waterschap.
Artikel 14: Anti dubbeltelregel
De anti dubbeltelregel voorkomt dat dezelfde gronden meerdere keren in aanmerking mogen worden genomen bij het verlenen van (verschillende) omgevingsvergunningen voor het bouwen, waardoor bebouwingsmogelijkheden onbedoeld kunnen worden verruimd. Het opnemen van deze regel is verplicht op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro).
Artikel 15: Algemene bouwregels
In dit artikel zijn regels omtrent het ondergronds bouwen, ondergeschikte bouwdelen, parkeernormen en bebouwingsvrije zones langs de rijkswegen geregeld.
Artikel 16: Algemene afwijkingsregels
De algemene afwijkingsregels bevatten bevoegdheden voor het bevoegd gezag om afwijking te verlenen van de regels van het plan ten behoeve van afwijkingen van ondergeschikte aard.
Artikel 17: Algemene wijzigingsregels
De algemene wijzigingsregels bevatten bevoegdheden voor het bevoegd gezag (Gedeputeerde Staten of Burgemeester en Wethouders om de bestemmingen binnen het plan gedeeltelijk te wijzigen. Daarbij het gaat het als eerste om afwijkingen van bestemmingsgrenzen in algemene zin, tot maximaal 10%, indien de situatie in het veld niet geheel overeenkomt met die op de verbeelding.
In artikel 17.4 is een bevoegdheid opgenomen om een deel van de gronden in het plangebied te wijzigen voor de plaatsing van windturbines. Zowel de turbine als de bijbehorende veiligheidscontour (pr 10-5), waar geen gebouwen zijn toegestaan, dienen daarbij binnen het gebied met de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 2' te zijn gelegen. In het wijzigingsgebied zijn maximaal drie windturbines met een ashoogte tot 80 meter, of twee met een ashoogte tot 100 meter toegestaan. De turbines mogen een ashoogte hebben van maximaal 100 meter. Aan de meest oostelijke en westelijke rand zijn uitsluitend windturbines mogelijk met een lagere ashoogte dan 100 meter. Om voldoende afstand tussen de windturbines en de omliggende geluidgevoelige bestemmingen te waarborgen is een minimale afstandsmaat van vier maal de ashoogte bepaald.
Verder is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om bouwen boven de wegenstructuur mogelijk te maken. Dit voor logistieke verbindingen tussen de verschillende bedrijven.
Artikel 18: Overgangsrecht
Het overgangsrecht is van toepassing op bebouwing en gebruik dat al bestond bij het opstellen van het plan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of dit strijdige gebruik worden voortgezet of gewijzigd. Het opnemen van deze regel is verplicht op grond van de Wro.
Artikel 19: Slotregel
De slotregel geeft aan hoe de regels van het plan worden aangehaald. De slotregel wordt gevolgd door het vaststellingsdictum. Het vastgestelde plan wordt ondertekend door de voorzitter van Provinciale Staten, alsmede door de griffier.