| Visie op Zuid-Holland - verordening Ruimte, actualisering 2012 | |
| Status | vastgesteld |
| IDN | NL.IMRO.9928.DOSx2011x0012858VO-VA01 |
| Plantype | provinciale verordening |
| Plandatum | 30-01-2013 |
Toelichting artikel 7 Kantoren
De provincie kiest voor een aanscherping van de kantorenstrategie, gelet op de situatie op de kantorenmarkt. De kantorenmarkt wordt gekenmerkt door een toename van het structurele aanbod en een overmaat aan plancapaciteit. De provincie is van mening dat zeer terughoudend moet worden omgegaan met het ontwikkelen van nieuwe kantorenlocaties. Uitgangspunt is dat nieuwe kantoren alleen worden toegelaten binnen de invloedsfeer van de belangrijkste knooppunten van openbaar vervoer in de centra van de stedelijke gebieden. Deze knooppunten (NS-stations) zijn aangeduid op de kaart bij deze verordening.
Kantoren kunnen worden gevestigd op locaties die binnen 10 minuten te voet of met hoogfrequente lightrail-, tram- of busverbindingen bereikbaar zijn vanaf de stations die zijn aangegeven op de kaart bij deze verordening. Te voet kan in 10 minuten ongeveer 800 meter worden afgelegd. Hoogfrequent wil zeggen ten minste zes keer per uur in dezelfde richting.
uitzonderingen (lid 2)
Buiten de hierboven bedoelde locaties is kantoorvestiging uitgesloten, met uitzondering van kantoren die zijn gericht op de lokale omgeving, zoals kleinschalige kantoren (tot 1000 m2) en gemeentehuizen en bankfilialen.
Daarnaast is een regeling opgenomen voor bedrijfsgebonden kantoren en functiegebonden, zoals havengebonden kantoren. Het gaat om kantoren die nauw verbonden zijn met een veiling, een haven, een luchthaven of een kenniscentrum. Daarnaast is een regeling opgenomen voor bedrijfsgebonden kantoren en functiegebonden kantoren. Functiegebonden kantoren zijn nauw verbonden met een veiling, een haven of een luchthaven. Functiegebonden kantoren kunnen ook verbonden zijn aan een kenniscentrum. Het gaat dan om kantoren die aantoonbaar nodig zijn voor het goed functioneren van een kenniscluster, zoals het Leiden Bio Science Park. Op bestuurlijk niveau kunnen hierover nadere afspraken worden gemaakt. In het bestemmingsplan moet de koppeling tussen functie en kantoor nadrukkelijk worden onderbouwd en vastgelegd om te voorkomen dat ook gewone kantoren zich op deze locaties kunnen vestigen.
Bestaande kantoren die niet vallen onder de in lid 1 en lid 2 genoemde mogelijkheden, mogen eenmalig met ten hoogste 10 procent van het bestaande bruto vloeroppervlak worden uitgebreid.
regionale afstemming (lid 3)
De regio’s zijn verantwoordelijk voor afstemming van de kantorenprogramma’s op regionaal niveau. De provincie is verantwoordelijk voor de bovenregionale afstemming en maakt hierover afspraken met de regio’s. Gemeentelijke bestemmingsplannen moeten in overeenstemming zijn met het actuele regionale kantorenprogramma. In de toelichting van het bestemmingsplan moet hierover een verantwoording worden opgenomen. Veelal kan worden volstaan met een verwijzing naar het regionale kantorenprogramma. De uitzonderingen die zijn opgenomen in lid 2, zijn soms niet expliciet benoemd in het regionale kantorenprogramma. Dit kan worden ondervangen door een expliciet positief advies van de regio.
SER-ladder voor kantoren (lid 4)
Het principe van de SER-ladder is van toepassing op kantoren. De behoefte aan nieuwe ruimte voor kantoren moet onderbouwd worden. Daarbij moet in eerste instantie gekeken worden of hergebruik of herontwikkeling van bestaande kantoorgebouwen mogelijk is. Als nieuwbouw noodzakelijk is moet onderzocht worden of elders de kantoorruimte kan worden beperkt door sloop of functieverandering of het wegbestemmen van nog niet gerealiseerde plancapaciteit.
Afwijkingsmogelijkheid (lid 3)
Bestemmingsplannen met ongerealiseerde plancapaciteit voor kantoren moeten in overeenstemming worden gebracht met deze verordening. De aanscherping van de kantorenstrategie kan tot gevolg hebben dat ook de plancapaciteit van plannen die voorheen in overeenstemming waren met het provinciaal beleid aangepast moet worden. In sommige gevallen kunnen hierdoor belangen van gemeenten of ontwikkelaars ernstig geschaad worden, bijvoorbeeld als voorinvesteringen zijn gedaan of als de planontwikkeling al vergevorderd is. De in lid 3 opgenomen afwijkingsmogelijkheid geeft de gemeenten de mogelijkheid om in uitzonderingsgevallen gemotiveerd af te wijken van de verordening. De provincie zal er bij de beoordeling van bestemmingsplan op toezien dat terughoudend gebruik wordt gemaakt van deze afwijkingsmogelijkheid.
De provincie kiest voor een aanscherping van de kantorenstrategie, gelet op de situatie op de kantorenmarkt. De kantorenmarkt wordt gekenmerkt door een toename van het structurele aanbod en een overmaat aan plancapaciteit. De provincie is van mening dat zeer terughoudend moet worden omgegaan met het ontwikkelen van nieuwe kantorenlocaties. Uitgangspunt is dat nieuwe kantoren alleen worden toegelaten binnen de invloedsfeer van de belangrijkste knooppunten van openbaar vervoer in de centra van de stedelijke gebieden. Deze knooppunten (NS-stations) zijn aangeduid op de kaart bij deze verordening.
Kantoren kunnen worden gevestigd op locaties die binnen 10 minuten te voet of met hoogfrequente lightrail-, tram- of busverbindingen bereikbaar zijn vanaf de stations die zijn aangegeven op de kaart bij deze verordening. Te voet kan in 10 minuten ongeveer 800 meter worden afgelegd. Hoogfrequent wil zeggen ten minste zes keer per uur in dezelfde richting.
uitzonderingen (lid 2)
Buiten de hierboven bedoelde locaties is kantoorvestiging uitgesloten, met uitzondering van kantoren die zijn gericht op de lokale omgeving, zoals kleinschalige kantoren (tot 1000 m2) en gemeentehuizen en bankfilialen.
Bestaande kantoren die niet vallen onder de in lid 1 en lid 2 genoemde mogelijkheden, mogen eenmalig met ten hoogste 10 procent van het bestaande bruto vloeroppervlak worden uitgebreid.
regionale afstemming (lid 3)
De regio’s zijn verantwoordelijk voor afstemming van de kantorenprogramma’s op regionaal niveau. De provincie is verantwoordelijk voor de bovenregionale afstemming en maakt hierover afspraken met de regio’s. Gemeentelijke bestemmingsplannen moeten in overeenstemming zijn met het actuele regionale kantorenprogramma. In de toelichting van het bestemmingsplan moet hierover een verantwoording worden opgenomen. Veelal kan worden volstaan met een verwijzing naar het regionale kantorenprogramma. De uitzonderingen die zijn opgenomen in lid 2, zijn soms niet expliciet benoemd in het regionale kantorenprogramma. Dit kan worden ondervangen door een expliciet positief advies van de regio.
SER-ladder voor kantoren (lid 4)
Het principe van de SER-ladder is van toepassing op kantoren. De behoefte aan nieuwe ruimte voor kantoren moet onderbouwd worden. Daarbij moet in eerste instantie gekeken worden of hergebruik of herontwikkeling van bestaande kantoorgebouwen mogelijk is. Als nieuwbouw noodzakelijk is moet onderzocht worden of elders de kantoorruimte kan worden beperkt door sloop of functieverandering of het wegbestemmen van nog niet gerealiseerde plancapaciteit.
Afwijkingsmogelijkheid (lid 3)
Bestemmingsplannen met ongerealiseerde plancapaciteit voor kantoren moeten in overeenstemming worden gebracht met deze verordening. De aanscherping van de kantorenstrategie kan tot gevolg hebben dat ook de plancapaciteit van plannen die voorheen in overeenstemming waren met het provinciaal beleid aangepast moet worden. In sommige gevallen kunnen hierdoor belangen van gemeenten of ontwikkelaars ernstig geschaad worden, bijvoorbeeld als voorinvesteringen zijn gedaan of als de planontwikkeling al vergevorderd is. De in lid 3 opgenomen afwijkingsmogelijkheid geeft de gemeenten de mogelijkheid om in uitzonderingsgevallen gemotiveerd af te wijken van de verordening. De provincie zal er bij de beoordeling van bestemmingsplan op toezien dat terughoudend gebruik wordt gemaakt van deze afwijkingsmogelijkheid.