| Plan: | Bedrijventerrein Nieuw Reijerwaard |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | inpassingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.9928.DOSx2011x0000029IP-VA01 |
Artikel 1: Begrippen
In dit artikel is een aantal begrippen verklaard die genoemd worden in de regels. Een en ander voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van de regels.
Artikel 2: Wijze van meten
In dit artikel is bepaald hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moeten worden. De regels inzake de wijze van meten voorkomen interpretatieverschillen bij de toepassing van de regels over maatvoeringen.
Artikel 3: Bedrijf - Nutsvoorziening
Voor het afsluiterschema, net ten noorden van de Verbindingsweg is de bestemming 'Bedrijf - Nutsvoorziening' opgenomen.
Artikel 4: Bedrijventerrein
Het merendeel van het plangebied is voorzien van de bestemming 'Bedrijventerrein'. Binnen deze bestemming zijn bedrijven uit milieucategorie 3.1 tot en met 4.2 toegestaan.
Dit inpassingsplan maakt primair de vestiging van bedrijven uit de agrologistiek, voedings- en genotmiddelenindustrie en agro en foodgerelateerde bedrijvigheid mogelijk. Dit is bepaald in de bestemmingsomschrijving. Met een omgevingsvergunning kunnen andere bedrijven zich vestigen, die op enige wijze gerelateerd zijn aan de agrologistiek of de agro en foodsector. Met deze omgevingsvergunning kan dan afgeweken worden. Hoofdzakelijk bij de uitgifte van de gronden wordt rekening gehouden met het specifieke concept van Nieuw Reijerwaard. Naast deze specifieke bedrijven is een biovergistinginstallatie toegestaan op het bedrijventerrein.
Bebouwing mag uitsluitend worden opgericht binnen de opgenomen bouwvlakken, met uitzondering van overhangende bouwdelen. De hoogte van de gebouwen is opgenomen in de verbeelding (maximaal 10, 15, 20 danwel 30 meter). Aan de randen van het plangebied en aan de Verbindingsweg en de Voorweg gelden afwijkende bouwhoogteregels. Deze gebieden zijn met de aanduidingen 'specifieke bouwaanduiding - 1 & 2' aangegeven. Gelet op de nabijheid van de woningen aan de Rijksstraatweg varieert de maximale bouwhoogte hier van 10 meter aan de meest westelijke bestemmingsgrens tot een hoogte van 20 meter. Aan de overige zijden varieert de maximale bouwhoogte van 15/20 meter tot 30 meter. Gebouwen mogen hier hoger zijn naarmate de afstand tot de rand van het bouwvlak groter wordt. De genoemde bouwhoogten zijn vast. Er zijn in het inpassingsplan géén flexibiliteitsmogelijkheden opgenomen om van deze bouwhoogten af te wijken.
Op het bedrijventerrein moet een afstand van 5 meter tot zijdelingse perceelgrenzen in acht worden genomen. Dit is een harde grens, gelet op de bedrijven die zich hier met een dergelijke bouwhoogte kunnen vestigen. Wel is een mogelijkheid opgenomen om aan één zijde van deze afstandsmaat af te kunnen wijken.
De bouwvlakken hebben een diepte van 200 tot 300 meter. Gelet op deze diepte is vanuit ruimtelijk en stedenbouwkundig oogpunt een ruimte van 15 meter tussen de verschillende bedrijfspercelen gewenst voor reservering van een mogelijke extra ontsluitingsstructuur. Deze gronden zijn voorzien van de aanduiding 'specifiek bouwaanduiding uitgesloten - bebouwing'. Gedeputeerde Staten zijn bevoegd om hiervan af te wijken als een gebouw wordt gebouwd over de gehele diepte van het bouwvlak.
In het (noordwestelijke) verlengde van de Voorweg is een fietspad voorzien. Deze mag overbouwd worden. Hiervoor is een aanduiding 'onderdoorgang' opgenomen.
In de bestemming is ten zuiden van de Verbindingsweg op een drietal locaties de aanduiding 'windturbine' opgenomen. Per aanduiding is één windturbine toegestaan met een hoogte van maximaal 150 meter.
Artikel 5: Gemengd
Voor de boerderij aan de Voorweg 2 is een gemengde bestemming opgenomen. Deze - nu nog - agrarische bedrijfswoning is een rijksmonument en is ingepast in het stedenbouwkundig plan.
Binnen de bestemming 'Gemengd' zijn verschillende functies toegestaan teneinde het rijksmonument te behouden. Voor de bouwmogelijkheden is aangesloten bij de geldende bouwmogelijkheden.
Artikel 6: Groen
Voor de zone tussen de Rijksstraatweg en het bedrijventerrein en aan de randen van het plangebied is de bestemming 'Groen' opgenomen. Binnen deze bestemming zijn groenvoorzieningen en fiets- en wandelpaden toegestaan en is tevens de aanleg van water mogelijk.
In de groenzone langs de Rijksstraatweg is de aanduiding 'water' opgenomen. Deze gronden zijn tevens bestemd voor de hoofdwaterstructuur.
Ten noorden van de horecavestiging aan de Verbindingsweg is een fietspad voorzien richting Ridderkerk. Deze is mogelijk binnen de bestemming 'Groen'.
Artikel 7: Horeca
Voor het hotel en conferentiecentrum is de bestemming 'Horeca' opgenomen. Voor de gebruiks- en bouwmogelijkheden is aangesloten bij de geldende mogelijkheden
Artikel 8: Verkeer
Voor het turboverkeersplein, de Verbindingsweg, de Voorweg en de interne ontsluitingsstructuur is de bestemming 'Verkeer' opgenomen. Op de verbeelding zijn dwarsprofielen opgenomen. Om het aantal rijstroken voor het turboverkeersplein te regelen is hiervoor de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - maximum aantal rijstroken' opgenomen.
Artikel 9: Water
De hoofdwatergangen, de blauwe wig parallel aan de Verbindingsweg en een deel van de overgangszone aan de Rijksstraatweg zijn voorzien van de bestemming 'Water'. De onderhoudsstroken zijn eveneens opgenomen binnen deze bestemming ofwel binnen de bestemming 'Verkeer'.
In de waterstructuur aan de Verbindingsweg is de mogelijkheid opgenomen om overhangende bouwdelen toe te staan. Onder deze bouwdelen dient een minimale vrije ruimte te zijn van 8 meter. De bouwdelen mogen hier maximaal 30 meter hoog zijn. Dit met uitzondering van ondersteunende bouwdelen. Op meerdere locaties in de watergang is deze aanduiding opgenomen.
Artikel 10: Leiding - Gas
In het plangebied liggen enkele transportleidingen die planologisch relevant zijn. Het betreft enkele gasleidingen. Om de belangen van deze leidingen te regelen zijn voor de leidingen inclusief de bijbehorende zakelijk rechtstroken dubbelbestemmingen opgenomen. Deze bestemmingen zijn primair ten opzichte van de andere daar voorkomende bestemmingen.
Artikel 11: Waarde - Archeologie
Voor het hele plangebied is deze dubbelbestemming opgenomen, waarmee de mogelijk voorkomende archeologische waarden worden beschermd.
Artikel 12: Waterstaat - Waterkering
Voor de waterkering (inclusief beschermingszones) in het plangebied is deze dubbelbestemming opgenomen. Deze dubbelbestemming regelt het belang van de waterkering. Bouwen en/of werkzaamheden zijn uitsluitend mogelijk na instemming van het Waterschap.
Artikel 13: Anti dubbeltelregel
De anti dubbeltelregel voorkomt dat dezelfde gronden meerdere keren in aanmerking mogen worden genomen bij het verlenen van (verschillende) omgevingsvergunningen voor het bouwen, waardoor bebouwingsmogelijkheden onbedoeld kunnen worden verruimd. Het opnemen van deze regel is verplicht op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro).
Artikel 14: Algemene gebruiksregels
Rondom de drie locaties voor windturbines is de aanduiding 'Veiligheidszone - windturbine' opgenomen. Binnen deze aanduiding mag niet worden gebouwd voor de andere daar voorkomende bestemmingen en de bij de turbine behorende veiligheidscontour (pr 10-5) dient binnen deze aanduiding te zijn gelegen.
Artikel 15: Algemene bouwregels
In dit artikel zijn regels omtrent het ondergronds bouwen, bouwdelen buiten bouw- c.q. bestemmingsgrenzen, parkeernormen en bebouwingsvrije zones langs de rijkswegen geregeld.
Artikel 16: Algemene afwijkingsregels
De algemene afwijkingsregels bevatten bevoegdheden voor het bevoegd gezag om afwijking te verlenen van de regels van het plan ten behoeve van afwijkingen van ondergeschikte aard.
Artikel 17: Algemene wijzigingsregels
De algemene wijzigingsregels bevatten bevoegdheden voor het bevoegd gezag (Gedeputeerde Staten of Burgemeester en Wethouders) om de bestemmingen binnen het plan gedeeltelijk te wijzigen. Daarbij het gaat het als eerste om afwijkingen van bestemmingsgrenzen in algemene zin, tot maximaal 10%, indien de situatie in het veld niet geheel overeenkomt met die op de verbeelding.
Verder is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om bouwen boven de wegenstructuur mogelijk te maken. Dit voor logistieke verbindingen tussen de verschillende bedrijven.
In artikel 17.6 is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het college van Ridderkerk om over de Blaakwetering een ontsluitingsweg toe te staan.
Artikel 18: Overgangsrecht
Het overgangsrecht is van toepassing op bebouwing en gebruik dat al bestond bij het opstellen van het plan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of dit strijdige gebruik worden voortgezet of gewijzigd. Het opnemen van deze regel is verplicht op grond van de Wro.
Artikel 19: Slotregel
De slotregel geeft aan hoe de regels van het plan worden aangehaald. De slotregel wordt gevolgd door het vaststellingsdictum. Het vastgestelde plan wordt ondertekend door de voorzitter van Provinciale Staten, alsmede door de griffier.