7 Wonen: strategie en Woonvisie
7.1 Inleiding
Aanleiding voor herziening
Een aantal ontwikkelingen op de woningmarkt heeft volgens de provincie Zuid Holland een structureel karakter en daarmee ook op lange termijn invloed op de woningmarkt. Deze vormen aanleiding om de woonvisie te vernieuwen voor de periode 2011-2020. Het gaat om:
  • Economische ontwikkelingen: door de economische crisis is de woningmarkt gestagneerd. De maatregelen die zijn getroffen leiden ook structureel tot veranderingen op de woningmarkt (bijvoorbeeld strengere regels financiering);
  • Politieke ontwikkelingen: ten gevolge van decentralisatie wordt de rolverdeling tussen rijk, provincie en gemeenten duidelijker. Vanuit het rijk wordt meer aangestuurd op leefbaarheid (niet alleen de woning, maar juist de woonomgeving. De verantwoordelijkheid daarvoor wordt meer bij de burger zelf neergelegd;
  • Demografische ontwikkelingen: op middellange termijn vindt in delen van Zuid-Holland bevolkingskrimp plaats. De trek van het platteland naar de steden blijft aanhouden. De verwachte toename van huishoudens bestaat voor het grootste gedeelte uit 1-persoonshuishoudens;
  • Technische ontwikkelingen: het aantal te slopen woningen is lager dan verwacht; veel woningen worden in plaats daarvan opgeknapt. Hierdoor verandert ook het nieuwbouwprogramma.
Uit analyse blijkt dat buiten de Zuidvleugel meer nieuwbouwwoningen gepland zijn dan nodig, dat de kwaliteit van de huidige voorraad kan worden verbeterd (zowel het soort woonmilieu, de samenstelling van de woonomgeving als de woning zelf, gelet op energieconsumptie). Daarom wordt ingezet op:
  • Een nieuwe woonmilieubalans;
  • Een systematische toepassing van een Afwegingskader Woningbouw. Op rijksniveau wordt ook een afwegingskader opgesteld voor ruimtelijke ordening. Rijk en provincieaanpak willen we goed afstemmen alvorens het provinciale afwegingskader in de PSV op te nemen.
  • Verplichting voor regio’s om een actuele regionale woonvisie te hebben;
  • Meer focus op de kwaliteit van de woonomgeving (leefomgeving) dan op de woningen zelf. Waardebehoud en waardestijging zijn samen met het zoeken naar onorthodoxe oplossingen manieren waarmee moeilijk te saneren binnenstedelijke gebieden zoals oude fabrieksterreinen en spoorwegemplacementen kunnen veranderen en een impuls kunnen geven aan binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen.
Herziening Woonvisie
De instrumenten die de provincie kent om te sturen op de woningvoorraad en woninglocaties zijn vooral ruimtelijk. Voor wat betreft wonen richt deze Actualisering 2011 zich daarom op de ruimtelijke consequenties van de in de woonvisie beschreven trends en ontwikkelingen. Dit leidt voor de structuurvisie tot de volgende wijzigingen:
  1. De rol en taken van de provincie worden aangescherpt
    De provincie is verantwoordelijk voor het opstellen van een provinciaal woningbouwprogramma en de woonmilieubalans. Deze staan in de provinciale Woonvisie. De verdeling van het programma en het in balans brengen van de vraag en het aanbod van woonmilieus is in beginsel de verantwoordelijkheid van de regionaal samenwerkende gemeenten (decentraal wat kan). De regio coördineert de bovenlokale afstemming en uitvoering van het regionale programma. De provincie en de regio’s maken daarover verstedelijkingsafspraken met de provincie. Deze afspraken landen in de verstedelijkstrategie Zuidvleugel en strategieën Groene Hart en Delta. 
  2. Opnemen van nieuwe woningbouwramingen en een herziening van de woonmilieubalans op basis van de woningbehoeftenraming 2010 en de kwalitatieve woningvraag
    In de herziening is een wijziging opgenomen in het uitgangspunt van de afspraken Zuidvleugel. De afgesproken woningproductie wordt gesplitst in beleid met betrekking tot de gewenste toevoeging aan de voorraad (115.000) en sloop-nieuwbouw (60.000). De recente woningbehoefteraming (WBR 2010) voor de Zuidvleugel voor de periode 2010-2020 ligt in de buurt van het eerder afgesproken programma van 115.000 woningen. Omdat de huidige afspraken gemaakt zijn met uitgangspunt een woningproductie van175.000 woningen (inclusief 60.000 sloop – nieuwbouw) moet er een nieuwe onderverdeling naar regio’s gemaakt worden. Met de regio’s is in Zuidvleugelverband afgesproken deze verdeling in 2012 af te ronden.
    De nieuwe ramingen voor het Groene Hart en de Hoeksche Waard laten zien dat de vraag in deze regio's lager is dan de afgesproken programma’s. In overleg met de regio's wordt een meer bescheiden, wel afzetbaar programma ontwikkeld.
    In het najaar komen de partijen bijeen om de discussie over de regionale uitwerking van de strategie wonen voor Groene Hart en Zuidwestelijke Delta af te ronden.
  3. Verplichting van het hebben van een actuele regionale woonvisie
    Om de kwaliteit van de woonomgeving en woonmilieus te borgen, wordt het hebben van een actuele regionale woonvisie verplicht. Actueel betekent dat minimaal iedere vijf jaar een herziening van de bestaande regionale woonvisie plaatsvindt. We willen samen met de regio’s de agenda van de regionale woonvisies opstellen. De inzet van de provincie daarbij is dat actuele (niet ouder dan 1 januari 2010) regionale woonvisies een minimale looptijd van 10 jaar hebben en eens in de vijf jaar worden geactualiseerd. In de regionale woonvisie is in ieder geval tussen provincie en regio overeenstemming over:
  • voldoende sociale woningbouw
  • een uitvoerbaar en realistisch regionaal woningbouwprogramma
  • (regionale) woonmilieus in balans
  • toepassing SER ladder woningbouw (o.a. irt verbeteren bestaande woningvoorraad)

In de provinciale verordening wordt opgenomen dat gemeentelijke bestemmingsplannen in lijn moeten zijn met een actuele regionale woonvisie. In bestemmingsplannen moet in de toelichting worden opgenomen of en hoe het plan deze in overeenstemming is met de regionale woonvisie. In de provinciale structuurvisie is opgenomen wat minimaal in de regionale woonvisie moet staan en wat onder actueel wordt verstaan.



7.2 Wijzigingen structuurvisie

Paragraaf 4.4.1; toevoegen aan de bestaande tekst direct onder de kop Wonen:
Bij de ontwikkeling van de woningbouwopgave is de SER ladder uitgangspunt. Voor alle stedelijke ontwikkelingen geldt het principe van eerst intensiveren van bestaand stedelijk gebruik, vervolgens nagaan of door herstructureren de beschikbare ruimte in het bestaand bebouwd gebied beter benut kan worden en dan pas uitbreiden. De provincie heeft de ambitie om zoveel mogelijk van de woningbouw te concentreren rond de stations van StedenbaanPlus. Het verstedelijkingsbeleid van de Zuidvleugel richt zich op 80% binnenstedelijk bouwen, waarvan 60 tot 80% rondom de StedenbaanPlus-stations. Deze ambitie is de uitkomst van het toepassen van de SER-ladder-woningbouw op de verstedelijkingsopgave en komt overeen met de vraag naar stedelijk wonen.

paragraaf 4.4.1; gehele tekst onder het kopje Wonen in de Zuidvleugel vervangen door:
Wonen in de Zuidvleugel
Hieronder wordt uitgegaan van de volgende woningvraagramingen. Het gaat daarbij om de kwantitatieve raming op basis van migratiesaldo nul: WBR 2010 en de kwalitatieve woningvraag op basis van BP2010.

Invloed op de verstedelijkingsopgave Zuidvleugel
Het verstedelijkingsprogramma Zuidvleugel gaat uit van de productie van 175.000 woningen, bestaande uit 115.000 toename en 60.000 vervanging van sloop. Dit is in de (ontwerp) woonvisie opgenomen als 115.000 toename en 1 sloop = 1 nieuwe woning terug, en voor het gehele programma in de weergave van een actuele woonmilieubalans. Voor de Zuidvleugel geven de uitkomsten van recente woningbehoefte ramingen (WBR 2010) aan dat het gezamenlijke regionale afsprakenprogramma’s voor de periode ’10-’20 ‘in de buurt liggen van de 115.0001. Ook de trendberekeningen (BP2010) komen hierop uit.

REGIO   PROGRAMMA BEHOEFTE TREND
      WBR2010  BP2010 
Zuidvleugel    115.000+5.000  114.800  106.800 
Holland-Rijnland (deel Rijnstreek)    6.150  4.500  1.800 
Midden-Holland (deel Groene Hart)     3.700  3.100  1.800 
Alblasserwaard/Vijfheerenlanden    5.550  4.500  2.400 
Hoeksche Waard    2.150  1.900  1.000 
Goeree Overflakkee    1.200  1.300  1.200 
Groene Hart + Delta    18.750  15.300  8.200 
ZUID-HOLLAND    138.700  130.100  115.000 

De WBR 2010 gaat uit van balans in vertrek en vestiging vanaf 2010 (migratiesaldo 0). Recente woningbehoefteramingen geven aan dat de afgesproken programma’s niet zonder bijzondere inspanning haalbaar zijn. Bij het gesprek dat de provincie voert in het kader van het opstellen van een regionale woonvisie, zijn de cijfers WBR2010 het vertrekpunt van gesprek van de provincie.

Het hierboven weergegeven programma betreft de toename woningbouw. Dat is exclusief compensatie sloop. De opbouw van deze programma's is verantwoord in de Provinciale Monitor Wonen 2010.
Voor de regio’s in het Groene Hart en de Hoeksche Waard geldt dat programma's die kunnen worden afgeleid van migratiesaldo nul niet afzetbaar zijn (dat is voor de markt teveel). Met de regio samen is een meer bescheiden, wel afzetbaar, programma ontwikkeld.
paragraaf 4.4.1: Wonen in het Groene Hart toevoegen aan de bestaande tekst:
Het restant van dit afgesproken programma is voor de periode 2010 tot en met 2019 ca 20.000 woningen. Uit de woningmarktverkenningen Zuid-Holland 2010 blijkt dat de actuele vraag naar woningen in het Groene Hart aanmerkelijk lager is dan dit afgesproken programma.

paragraaf 4.4.1 Wonen in de Zuid-Hollandse delta toevoegen aan de bestaande tekst:
Het restant in de periode 2010-2019 van het afgesproken programma voor de Hoeksche Waard is 2.150 woningen (monitor wonen 2010). Voor Goeree-Overflakkee zijn dat 1.200 woningen (monitor wonen 2010).Uit de woningmarktverkenningen Zuid-Holland 2010 blijkt dat de actuele vraag naar woningen in de Hoeksche Waard aanmerkelijk lager is dan de afgesproken programma's.

Paragraaf 4.7.1 “Versterken stedelijk netwerk”
Bouwen buiten de contour
Verstedelijking buiten deze bebouwingscontouren is in principe niet toegestaan, het zogenoemde 'nee, tenzij-beleid'. Uitzonderingen op deze regel zijn situaties waarbij door de bouw van een beperkt aantal woningen of een bedrijfsvestiging, de kwaliteiten in een gebied kunnen worden versterkt. Daarbij kan worden gedacht aan fysieke maatregelen via de ruimte voor ruimte-regeling, waarbij ook (gedeeltelijke) financiële compensatie tot de mogelijkheden behoort. Voor financiële compensatie is de instelling van fondsen noodzakelijk. Het (inter)gemeentelijke niveau is daar bij uitstek geschikt voor. De (samenwerkende) gemeenten zijn daarom verantwoordelijk voor het instellen en het beheren van een (inter)gemeentelijk kwaliteitsfonds. De middelen moeten besteed worden aan de sanering van niet-passende en overbodige bebouwing en functies in het buitengebied (aanpak ‘verrommeling’).
Op basis van bestuurlijke afspraken met Haaglanden, Stadsregio Rotterdam en Dordrecht is voor de mogelijke ontwikkeling van landelijk wonen buiten bebouwingscontouren een indicatieve aanduiding 'zoeklocatie' landelijk wonen opgenomen op de functiekaart. Het gaat hier om woningbouw in een lage dichtheid, gekoppeld aan investeringen in het landschap. Het betreft locaties in de Westlandse Zoom, bij Monster-Noord, 's Gravenzande-Noordoost, Hellevoetsluis-West, Spijkenisse-Zuid, Poortugaal- en Rhoon-Oost, de Waterparel in de Zuidplas en Dordrecht-Bovenpolder.

Verstedelijkingsafspraken
Rijk, provincie en regionaal samenwerkende gemeenten hebben per gebied, afspraken gemaakt over de verstedelijkingsopgaven voor de Zuidvleugel, het Groene Hart2[1] en de Zuid-Hollandse delta. Conform de bestuurlijke afspraken tussen de Zuidvleugelpartners in het bestuurlijk platform Zuidvleugel, geldt de ambitie dat 80 procent van de nieuwbouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied 2010 plaatsvindt. Dit is inclusief vervangende nieuwbouw. De overige 20 procent vindt plaats in uitleggebieden, maar binnen de bebouwingscontour.

Voor de kernen buiten de Zuidvleugel hanteert de provincie normen van 50 procent binnen bestaand stads- en dorpsgebied 2010 en 50 procent buiten bestaand bebouwd gebied maar binnen de bebouwingscontour. Deze percentages gelden voor de netto toevoeging aan de woningvoorraad. Gezien de voorziene demografische ontwikkelingen bieden deze bebouwingscontouren voldoende ruimte voor de opvang van stedelijke ontwikkelingen in de planperiode.

De Zuidvleugel (een bestuurlijke eenheid) wijkt iets af van het op ruimtelijke aspecten bepaalde stedelijk netwerk. Voorne-Putten bijvoorbeeld maakt deel uit van de Zuidvleugel maar niet van het stedelijk netwerk Gorinchem en Hardinxveld-Giessendam vallen buiten de Zuidvleugel maar behoren wel tot het stedelijk netwerk.

Migratiesaldo nul; stedelijk netwerk en landelijk gebied
Het programma voor het stedelijk netwerk gaat uit van minimaal migratiesaldo nul. Hierdoor vindt verdergaande concentratie van verstedelijking in het stedelijk netwerk plaats. Voor het landelijk gebied buiten het stedelijk netwerk wordt uitgegaan van een bovengrens van maximaal migratiesaldo nul. Op deze manier wordt via verstedelijkingsafspraken gestuurd op bundeling in het stedelijk netwerk.

De volgende tekst toevoegen aan paragraaf 4.7.1:
Sociale woningbouw
Het percentage te bouwen sociale woningbouw is afhankelijk van het percentage sociale woningbouw in de bestaande voorraad. Doelstelling is om doelgroep en voorraad in balans te hebben. Per regio kunnen afspraken worden gemaakt over het percentage te bouwen sociale woningen. De gemaakte afspraken vormen onderdeel van de regionale woonvisie en moeten een antwoord kunnen bieden op de vragen:
  • Op welke wijze de regio stuurt op de voorraad in relatie tot de doelgroepen en hoe monitoring plaatsvindt;
  • Of er voldoende spreiding is van de voorraad binnen de regio;
Bestuurlijke afspraken woningbouw
De Bollenstreek zal een bijdrage leveren aan de woningbouwopgave van de Noordvleugel conform de Gebiedsuitwerking Haarlemmermeer-Bollenstreek. De Stedenbaangedachte en het Offensief van Teylingen zijn belangrijke uitgangspunten.

Goede inpassing van de bouwlocatie Valkenburg en de Rijnlandroute, er vanuit gaand dat de ontwikkeling van de bouwlocatie start in het noorden (N206). Indien er onvoldoende behoefte is aan woningen in het topmilieu, zal het niet ontwikkelde zuidelijke deel van de locatie toegevoegd worden aan de groene zone tussen Valkenburg en Wassenaar. In dat geval moet het appartementengebouw Landmark meer naar het noorden gesitueerd worden.

De locatie Zwethof bij Zoeterwoude-Dorp moet ontwikkeld worden voor de bouw van 5 cliëntwoningen voor 6 clienten per woning, 1 dagverblijf (ca 1000 m2) en 35 marktwoningen. Daarbij dient voldoende ruimte te worden gereserveerd voor een groenblauwe inpassing in het aangrenzende landelijk gebied. Tevens dient aansluitend aan de zuidelijke rand van de bebouwing van Zoeterwoude en de nieuwe uitleg te worden geïnvesteerd in natuurontwikkeling ter compensatie van het feit dat een deel van het tot het Groene Hart behorende gebied wordt bebouwd.

paragraaf 4.7.4 aanpassen

4.7.4 Voldoende aanbod van verschillende woonmilieus
Bij het provinciaal belang 'voldoende aanbod in verschillende woonmilieus' horen de ambities:
  • Accent op stedelijke herstructurering en transformatie met oog voor verschillende woonmilieus.
  • Kansrijke en innovatieve binnenstedelijke verdichting, vooral rond openbaar vervoerknooppunten.
  • Woningvoorraad op peil houden voor lage inkomens (voldoende sociale woningbouw, regionaal afgestemd).
  • Bij sturing rekening houden met bevolkingskrimp en leefbaarheid kleine kernen.
  • Opvang van de bevolkingsgroei in Groene Hart en Delta in regionale, goed ontsloten kernen en daartoe aangewezen relatief verstedelijkte zones.
De provincie Zuid-Holland wil in 2020 een betere afstemming tussen vraag en aanbod in woonmilieus. Er is behoefte aan grotere differentiatie. Voor de bepaling van het juiste aanbod zijn verschillende parameters belangrijk, zoals de bereikbaarheid van werk, voorzieningen, recreatie en een verbeterde ruimtelijke inrichting.

Vraag en aanbod kwantitatief en kwalitatief in evenwicht
De provincie neemt de verantwoordelijkheid voor het opstellen van een provinciaal woningbouwprogramma en de woonmilieubalans. Deze staan in de provinciale Woonvisie. De provincie geeft in samenspraak met de regio’s in deze woonvisie de verdeling van programma en balans over de regio’s aan en stemt dat bovenregionaal af. Aan de inhoud van de regionale woonvisie worden eisen gesteld. Deze zijn in de Woonvisie opgenomen. Het betreft een aantal voorgeschreven thema’s en programma’s van (boven)regionaal belang.

De verdeling van het programma en de balans over de gemeenten is in beginsel de verantwoordelijkheid van de regionaal samenwerkende gemeenten. Daartoe coördineert de regio de bovenlokale afstemming en uitvoering van het regionale programma. Provincie en regio maken daarover verstedelijkingsafspraken.

Inzet in regionale woonvisie
Om de kwaliteit van de woonomgeving en woonmilieus te borgen, is het hebben van een actuele regionale woonvisie verplicht. Actueel betekent dat minimaal iedere vijf jaar een herziening van de bestaande regionale woonvisie plaatsvindt. Regionale woonvisies hebben een minimale looptijd van 10 jaar zijn in ieder geval niet voor 1 januari 2010 vastgesteld.
In de regionale woonvisie is in ieder geval overeenstemming over:
  • voldoende sociale woningbouw
  • een uitvoerbaar en realistisch regionaal woningbouwprogramma
  • woonmilieus in balans
  • toepassing SER-ladder woningbouw
De woningmarkt in balans betekent vraag en aanbod in balans en de woonmilieus in balans (de juiste mix in woningvoorraad). Hiervoor kijkt de provincie naar zowel renovatie, transformatie als nieuwbouw. Doelstelling is om de opbouw van woonmilieus evenwichtiger te maken en beter aan te laten sluiten bij de wensen van (toekomstige) bewoners: de woonmilieubalans.

Indeling woonmilieus
Landelijk wordt een woonmilieutypering gehanteerd die een globale indeling in vijf woonmilieus maakt: centrumstedelijk, stedelijk (buitencentrum), groen stedelijk, dorps en landelijk
Factoren die het onderscheid in verschillende woonmilieus in steden bepalen zijn: de ligging (de afstand tot het centrum) in combinatie met het percentage werkgelegenheid in horeca, detailhandel en zakelijke diensten, de dichtheid, aanwezigheid van meergezinswoningen en de aanwezigheid van (groot)stedelijke voorzieningen zoals een bioscoop, theater of museum en de hoeveelheid groen. De stedelijke woonmilieus worden gedifferentieerd in centrumstedelijke woonmilieus, stedelijke woonmilieus (buitencentrum woonmilieus) en groenstedelijke woonmilieus.
De dichtheid, de hoeveelheid groen in het gebied en het aantal huishoudens bepalen het onderscheid tussen dorps en landelijk.

Tabel: Voorlopige herziene woonmilieubalans in Zuidvleugel 2010-2020 per woonmilieu

    Vraag  Aanbod  Balans 
Centrumstedelijk   28.000  21.500  -6.500 
Buiten centrum    70.800  75.100  4.300 
Groenstedelijk    27.000  43.600  16.600 
Dorps    33.200  43.900  10.300 
Landelijk    16.000  13.300  -2.700 
         
Zuidvleugel    175.000  197.400  22.400 

Zuid-Holland wil aantrekkelijke woonmilieus bieden en aan de veranderde vraag voldoen. Het stedelijk gebied rond openbaar vervoerknooppunten biedt kansen om een multifunctioneel programma te realiseren. Hier wil de provincie een breed aanbod woonmilieus realiseren. Met name centrumstedelijke woonmilieus passen hier. Het 'overig' stedelijk gebied en de uitleglocaties binnen de bebouwingscontour bieden vooral ruimte aan groenstedelijk en landelijk wonen. Om aan de vraag van woonconsumenten te kunnen doen, is onder voorwaarden ruimte voor landelijk wonen. Het gaat om woningbouw met een lage dichtheid per hectare, gekoppeld aan investeringen in het landschap. Belangrijk in Zuid-Holland is het aanbod van voldoende woningen in de sociale sector per regio. Voor de totale productie van woningen geldt in beginsel per regio een aandeel van 30 procent bouwen in de sociale sector.

7.3 Wijziging verordening
Onderstaande tekst is niet de tekst zoals die voor de herziening van de provinciale verordening ruimte door PS zal worden vastgesteld. Deze tekst vindt u in bijlage 9. In bijlage 10 vindt u de complete tekst van de verordening, met daarin de wijzigingen opgenomen.

Toevoegen nieuw artikel 6 en bijbehorende toelichting:

Artikel 6 Regionale afstemming en toepassing SER-ladder woningbouw
In de toelichting bij het bestemmingsplan wordt met het oog op het voorzien in een aantoonbare, regionaal of intergemeentelijk afgestemde behoefte aan woningbouwlocaties beschreven op welke wijze rekening is gehouden met de navolgende voorkeursvolgorde:

  1. het voorzien in de behoefte binnen bestaand stedelijk en dorpsgebied 2010, zoals aangeduid op kaart 4, door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten;
  2. het voorzien in de behoefte direct aansluitend aan bestaand stads- en dorpsgebied 2010, zoals aangeduid op kaart 4, op locaties die passend, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Toelichting artikel 6
De provinciale Woonvisie 2011-2020 bevat onder andere het provinciaal woningbouwprogramma en de woonmilieubalans. De verdeling van het programma over de gemeenten is in beginsel de verantwoordelijkheid van de regio's. De regio coördineert de bovenlokale afstemming en uitvoering van het regionale programma en maakt daarover verstedelijkingsafspraken met de provincie. Deze afspraken landen in de verstedelijkstrategie Zuidvleugel en de strategieën voor Groene Hart en Delta.

Om de kwaliteit van de woonomgeving en woonmilieus te borgen, is het hebben van een actuele regionale woonvisie noodzakelijk. De inzet van de provincie daarbij is dat regionale woonvisies een minimale looptijd van 10 jaar hebben en eens in de vijf jaar worden geactualiseerd. De provincie wil graag samen met de regio's de inhoudsopgaven van de regionale woonvisies opstellen. In het kader van het opstellen van deze visies wordt in ieder geval overeenstemming bereikt over:

  • het te bouwen percentage sociale woningbouw;
  • het aantal te bouwen woningen;
  • een aanpak om de bestaande woonmilieus beter aan te laten sluiten bij de vraag;
  • toepassing van de SER-ladder woningbouw.

Uitgangspunt is dat gemeentelijke bestemmingsplannen in lijn zijn met de actuele regionale woonvisie. In de toelichting van het bestemmingsplan wordt hierover een verantwoording opgenomen. Incidentele afwijkingen tussen het bestemmingsplan en de regionale woonvisie zijn alleen toegestaan na een positief advies van de regio.

Behalve op de relatie met de regionale woonvisie wordt in de toelichting eveneens ingegaan op de locatiekeuze voor de beoogde nieuwe woningen (SER-ladder). Hierbij dienen de volgende stappen te worden doorlopen:

  1. In eerste instantie wordt gekeken of de woningbouwopgave binnen het bestaand stads- en dorpsgebied 2010 (zoals aangeduid op kaart 4 bij deze verordening) kan worden gerealiseerd, door middel van transformatie of herstructurering van locaties en/of gebouwen. Bij transformatie van gebouwen kan onder andere worden gedacht aan het omvormen van kantoorgebouwen tot woningen.
  2. Indien het transformeren of herstructureren geen of onvoldoende soelaas biedt, wordt de woningbouwopgave direct aansluitend aan het bestaand stads- en dorpsgebied 2010 gerealiseerd. Voor deze locaties geldt dat ze goed ontsloten moeten zijn, waarbij gebruik kan worden gemaakt van verschillende middelen van vervoer.


7.4 Kaartwijziging(en)
Kaart 4.7.1b Ruimtelijke en bestuurlijke eenheden wordt vereenvoudigd. De aanduidingen Zuidvleugelgroenstructuur en Duin- en Bollenstreek worden geschrapt. De gebiedsaanduidingen Groene Hart en Delta worden verhelderd en Zuidvleugel wordt geactualiseerd.
Zie bijlage 4.

1 De verdeling van de 115.00 woningen over de regio's in de Zuidvleugel worden eind 2011 verwacht en zullen naar verwachting dan nog in deze herziening kunnen worden opgenomen.
2[1] Groene Hart = voor wat betreft woningbouw de voormalige Rijnstreek en Midden-Holland (exclusief de Zuiplaspolder = Zuidvleugel). Voor de Alblasserwaard en Vijfheerenlanden zijn voor het deel buiten de Zuidvleugel (Drechtsteden) aparte afspraken gemaakt.