Toelichting artikel 3 Regels voor het gebied buiten de bebouwingscontouren
bebouwingscontouren (lid 1)
Om het stedelijk netwerk te versterken hanteert de provincie het uitgangspunt om verstedelijking zoveel mogelijk in bestaand bebouwd gebied te concentreren. Hiermee wordt de kwaliteit van het bebouwde gebied behouden en versterkt. Daarnaast kan de open ruimte buiten de stedelijke gebieden worden behouden voor landbouw, natuur en recreatie. Om dit te bereiken zijn het stedelijk netwerk en alle daarbuiten gelegen kernen in Zuid-Holland omgeven door de op kaart 1 aangegeven bebouwingscontouren. Deze geven de grens van de bebouwingsmogelijkheden voor wonen en werken weer. De bebouwingscontouren zijn strak getrokken om het bestaand stedelijk gebied en de kernen, rekening houdend met de al vastgelegde streekplangrenzen en plannen waar de provincie al mee heeft ingestemd.

Verstedelijking buiten de bebouwingscontouren is in principe niet toegestaan. Voor de gebieden buiten de contour geldt voor bebouwing een nee, tenzij beleid. Nieuwvestiging of uitbreiding van stedelijke functies is niet mogelijk. Voor recreatieve functies en bebouwing zijn enkele specifieke bepalingen opgenomen.

uitzonderingen en ontheffingen
Uitzonderingen op het bebouwingscontourenbeleid zijn opgenomen in artikel 3, lid 2. Het gaat onder andere om regelingen voor kwaliteitsverbetering in het buitengebied, vrijkomende agrarische bebouwing, noodzakelijke bebouwing, weggebonden voorzieningen, strandbebouwing, recreatieve bebouwing en bebouwing in stedelijk groen. In artikel 3 zijn enkele uitzonderingen opgenomen waarvoor een ontheffing van Gedeputeerde Staten (GS) nodig is.

ruimte voor ruimte (lid 2, sub a)
Het bestaande beleid voor toepassing van ruimte voor ruimte, waarbij in ruil voor de sloop van kassen of gebouwen onder voorwaarden één of meer compensatiewoningen mogen worden gebouwd, is overgenomen in de verordening. Gemeenten kunnen deze regeling opnemen in het bestemmingsplan en zonodig verder uitwerken. Er moet sprake zijn van duurzame kwaliteitsverbetering. Dit betekent dat de bestaande bouwmogelijkheden moeten worden wegbestemd, zodat de gesloopte bebouwing niet opnieuw kan worden opgericht. Bij agrarische bedrijven moet sprake zijn van bedrijfsbeëindiging.
Glastuinbouwbedrijven kunnen worden voortgezet als ‘gewoon’ agrarisch bedrijf, mits de mogelijkheden voor kassenbouw worden wegbestemd. De regeling is ook van toepassing op de sanering van sierteelt. Het gaat daarbij om de teelt zelf. Voor de sanering van de bijbehorende bebouwing en kassen gelden de gebruikelijke voorwaarden. De compensatiewoning kan worden gebouwd op het perceel van de te slopen bebouwing of in de directe nabijheid daarvan. Ook is het mogelijk de compensatiewoning te bouwen op een andere vanuit ruimtelijk oogpunt passende locatie aansluitend op een bestaande bebouwingsstructuur, zoals een bebouwingslint of een buurtschap.
Als er onvoldoende te saneren bebouwing op één perceel aanwezig is, moet op meerdere percelen gesloopt worden. Dit bemoeilijkt de uitvoering van ‘ruimte voor ruimte’, omdat het voor de individuele burger lastig is hierover afspraken te maken met eigenaren van overtollige bebouwing op andere percelen. Het is daarom ook mogelijk om sloop te combineren met een bijdrage in een (inter)gemeentelijke kwaliteitsfonds.
Als ondergrens geldt dat minimaal 50% fysieke sanering moet plaatsvinden (dus ten minste 500 m² gebouwen of 2500 m² kassen). Voor het resterende deel wordt een bijdrage ter grootte van de onbrekende m² x een normbedrag gestort in het (inter)gemeentelijke fonds. Het is niet toegestaan om het aantal te bouwen woningen met 1 of meer te verhogen. Financiële compensatie kan slechts dienen om één woning waarvoor deels bebouwing wordt gesloopt toch te kunnen realiseren (voorwaarde xi). De hoogte van het normbedrag moet worden bepaald bij de instelling van het fonds. Het fonds wordt benut om elders alsnog bebouwing, verharding en dergelijke te saneren.

(inter)gemeentelijke kwaliteitsfondsen
De fondsen moeten voldoen aan kaders en randvoorwaarden die door de provincie zijn worden gesteld. De provincie zal hierover In overleg treden met de (samenwerkende) gemeenten of en regio’s heeft de provincie hiervoor een afzonderlijke regeling opgesteld. De regeling voor kwaliteitsfondsen wordt afzonderlijk - los van deze eerste herziening - in procedure gebracht. De provincie zal er op toezien dat de fondsen ook daadwerkelijk worden ingezet voor sanering van bebouwing elders. Het is nadrukkelijk niet de bedoeling dat grote spaarpotten ontstaan.

Grondexploitatiewet
In de regeling wordt aangesloten bij de mogelijkheden die de Grondexploitatiewet biedt. Dit betekent dat de financiële compensatie geregeld moet worden in een exploitatieplan (artikel 6.12 Wro) of in een anterieure overeenkomst (artikel 6.24 Wro).
In artikel 3 lid 1 is een ontheffingsregeling opgenomen voor verbetering van de ruimtelijke kwaliteit door fysieke compensatie. De ontheffingsregeling kan onder andere worden toegepast voor maatwerk en gebiedsgerichte toepassing van ‘ruimte voor ruimte’. De ontheffingsregeling maakt een ruimere toepassing mogelijk, waarbij afwijking mogelijk is van de kwantitatieve voorwaarden.

nieuwe landgoederen (lid 2 sub b)
Het bestaande beleid voor nieuwe landgoederen, waarbij onder voorwaarden een landhuis buiten de bebouwingscontour mag worden gebouwd in combinatie met een landgoed, is opgenomen in de provinciale structuurvisie en de verordening. De ruimtelijke kwaliteit moet duurzaam worden verbeterd. Het begrip ‘duurzaam’ geeft aan dat het niet alleen gaat om de aanleg van het landgoed, maar ook om het onderhoud en het beheer. Dit is te waarborgen met een privaatrechtelijke overeenkomst tussen het gemeentebestuur en de initiatiefnemer, waarin ook de openbare toegankelijkheid van het landgoed wordt vastgelegd. Bij de locatiekeuze en inrichting van een nieuw landgoed moet steeds sprake zijn van verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Reeds aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke en/of natuurwaarden dienen te worden versterkt.
Naast wonen zijn ook andere passende activiteiten op een nieuw landgoed toegestaan. Dit zijn activiteiten met een lage verkeersaantrekkende werking en die de ruimtelijke kwaliteit, de natuurwaarde en de recreatieve waarde van het landgoed en de omgeving niet verstoren.
In de regeling is bepaald dat maximaal 10% van het gebied behoort tot het private deel, dat gedeeltelijk mag worden bebouwd. Eventueel mag een deel van deze bebouwingsmogelijkheden elders op het landgoed worden gerealiseerd, zodat in het groene openbaar toegankelijke deel van het landgoed bijvoorbeeld een theeschenkerij kan worden gerealiseerd.
Bij afwijkingen van de regeling kan zonodig een beroep worden gedaan op de algemene maatwerkontheffing (artikel 15 lid 2 van de verordening).

vrijkomende agrarische bebouwing (lid 2 sub c)
De regeling voor vrijkomende agrarische bebouwing vormt de voortzetting van het bestaande provinciale beleid op dit punt. Hergebruik is mogelijk voor functies die geen belemmeringen met zich meebrengen voor de bedrijfsvoering van de omliggende agrarische bedrijven en die weinig verkeer aantrekken. Daarbij kan gedacht worden aan een woonfunctie, een zorgfunctie of een lichte bedrijfsfunctie. De nieuwe functie moet gehuisvest worden binnen de bestaande bebouwing. Indien sprake is van een zorgfunctie is herbouw en in beperkte mate uitbreiding van de bebouwing toegestaan binnen het voormalige agrarische bouwperceel. Het is aan de gemeente om te bepalen hoeveel nieuwbouw voor de zorgfunctie redelijk is.

noodzakelijke bebouwing (lid 2 sub d)
Deze bepaling staat toe dat een bestemmingsplan het oprichten van bebouwing en de daarbij behorende voorzieningen mogelijk maakt voor natuurbeheer, waterbeheer, veiligheid, hulpdiensten, de levering van gas, water of elektriciteit. Bij bebouwing voor hulpdiensten moet onderbouwd worden dat er geen goede alternatieven binnen de bebouwingscontouren aanwezig zijn.

weggebonden voorzieningen (lid 2 sub e)
Deze bepaling staat toe dat een bestemmingsplan weggebonden voorzieningen mogelijk maakt, zoals een wegrestaurant of een benzinestation. Het moet gaan om voorzieningen ten dienste van of ter ondersteuning van de weggebruiker. Een restaurant dat niet in hoofdzaak is gericht op de weggebruiker, maar op de bewoner van het stedelijk gebied is dus niet toegestaan.

stedelijk groen buiten de bebouwingscontour (lid 2 sub f)
Stedelijke groene functies, zoals sportvelden, volkstuinen en begraafplaatsen horen in principe thuis binnen het stedelijk gebied. Soms zijn deze gebieden echter buiten de bebouwingscontour gelegen. Reden hiervoor zijn onder andere de verschillende regelingen in de voormalige streekplannen. Op de bij deze verordening behorende kaart zijn deze gebieden aangeduid als ‘stedelijk groen buiten de bebouwingscontour’. Op deze plekken zijn functies toelaatbaar passend bij stedelijk groen, waarbij gebouwen zijn toegestaan die in relatie staan tot de functie met een omvang en verschijningsvorm passend in de omgeving. Bij sportvelden zijn bijvoorbeeld kantines en kleedruimtes mogelijk, maar ook buitenschoolse opvang in combinatie met sport. Functies die geen groene uitstraling hebben zijn niet toegestaan, zoals sporthallen en zwembaden.

glastuinbouw gerelateerde bedrijven en functies in het glastuinbouwbedrijvengebied (lid 2 sub g)
De greenports gelegen in Zuid-Holland hebben een sterke handels- en kenniscomponent. Om het gehele agro-business complex van de greenports te versterken wordt binnen de greenport Westland-Oostland ook andere greenportgerelateerde bebouwing toegestaan dan kassen. Op kaart 2 is dit gebied aangeduid als 'glastuinbouwbedrijvengebied'. Voor de greenport Duin- en Bollenstreek is dit niet van toepassing aangezien de landschappelijk effecten op deze gebieden te groot zijn.

boom- en sierteelt gerelateerde bedrijven en functies op het PCT-terrein (lid 2 sub h)
Binnen de begrenzing van het PCT-terrein is naast boom- en sierteelt in beperkte mate ook de vestiging mogelijk van bedrijven en functies die een directe binding hebben met de boom- en sierteelt en noodzakelijk zijn voor het functioneren van de boom- en sierteelt. De maximale omvang van het areaal dat gebruikt kan worden voor gerelateerde bedrijven en functies wordt door de gemeente bepaald en vastgelegd in het bestemmingsplan.

600 greenportwoningen Duin- en Bollenstreek (lid 2 sub i)
Deze regeling vloeit voort uit de Gebiedsuitwerking Haarlemmermeer-Bollenstreek, die door Gedeputeerde Staten is vastgesteld op 12 mei 2006. Op grond hiervan kunnen 500 woningen worden gebouwd ter intensivering van het Offensief van Teylingen en 100 landgoedwoningen. In de verordening is het onderscheid tussen deze twee categorieën losgelaten en wordt alleen gesproken over 600 greenportwoningen.

bouwen in bebouwingslinten (lid 2 sub j en k)
In bebouwingslinten is een minder strikte toepassing van het werende beleid voor stedelijke functies vanuit ruimtelijk oogpunt veelal niet bezwaarlijk. De provincie biedt de gemeenten onder voorwaarden de ruimte om hierin zelf een afweging te maken. Het vervangen van bestaande bebouwing, zoals schuren, door woningen is mogelijk als het bestaande volume niet toeneemt en op ongeveer dezelfde plaats wordt teruggebouwd. De bebouwing moet wel direct bij de weg met de lintbebouwing zijn gelegen. Het vervangen door woningen van bebouwing die op grotere afstand van de weg is gelegen, is alleen mogelijk met toepassing van ‘ruimte voor ruimte’. Een definitie van de term bebouwingslint is opgenomen in de begripsbepalingen.

Aanvullende eis bij het vervangen van bebouwing in linten door nieuwe woningen is dat een afdracht moet plaatsvinden aan het (inter)gemeentelijk kwaliteitsfonds. De hoogte van het bedrag wordt bepaald door de hoeveelheid bebouwing die ten opzichte van de ‘ruimte voor ruimte’ regeling te weinig is gesloopt. Zie ook de toelichting bij artikel 3 lid 2 sub a. Uiteraard geldt in dit geval niet de voorwaarde dat minimaal 50 % fysiek moet worden gesaneerd. Het mag ook een lager percentage zijn.

Voor de lanen en linten in het gebied Zuidplas blijft de specifieke regeling zoals opgenomen in het voormalige streekplan Zuid-Holland Oost, tweede partiële herziening (Provinciale Staten, 24 mei 2006) van toepassing totdat dit bouwprogramma is afgerond.

bestaande stedelijke functies buiten de bebouwingscontouren (lid 3)
In deze bepaling zijn regels opgenomen voor bestaande stedelijke functies buiten de bebouwingscontour. Bestaande stedelijke functies mogen eenmalig worden uitgebreid met ten hoogste 10 procent van de inhoud. Voor agrarisch aanverwante bedrijven is onder voorwaarden uitbreiding met 30 procent mogelijk. Nieuwe bedrijfswoningen bij niet-agrarische bedrijven, agrarische aanverwante bedrijven en niet-volwaardige agrarische bedrijven zijn uitgesloten. De maximale inhoudsmaat van burgerwoningen in het buitengebied wordt niet langer door de provincie bepaald. Gemeenten kunnen de maximale omvang van burgerwoningen en de bijbehorende erfbebouwing bepalen, evenals de maximale omvang van recreatiewoningen.

recreatieve functies en bebouwing (lid 4 en lid 5)
De uitzondering onder a ziet op kleinschalige bebouwing tot 1.000 m² bruto vloeroppervlak die passend is bij en ondersteunend is voor de recreatieve functie van het buitengebied. Bebouwing voor recreatie is in ieder geval toegestaan in de gebieden die op de functiekaart van de structuurvisie zijn aangeduid als recreatiegebied. Maar ook langs recreatieve verbindingsroutes, zoals wandel- en fietspaden, is bebouwing toegestaan. Het moet gaan om functies en bebouwing gericht op mensen die recreëren in het buitengebied (zoals wandelen, fietsen, kamperen, varen, roeien, paardrijden). Voorbeelden: restaurant, café, ijssalon, camping, roeibotenverhuur, clubgebouw bij een golfbaan, hotel. Medegebruik voor ondergeschikte functies kan worden toegelaten, bijvoorbeeld vergaderfaciliteiten bij een restaurant.

In een enkel geval kan het wenselijk zijn ook bebouwing toe te laten die groter is dan 1.000 m2 bruto vloeroppervlak. Met name de in de Beleidsvisie Groen indicatief aangeduide recreatieve ‘poorten’, maar ook andere goed ontsloten locaties in het buitengebied, lenen zich hier voor. De afweging hierover kan op gemeentelijk niveau worden gemaakt. In het vijfde lid is daarom een afwijkingsmogelijkheid opgenomen. Het behouden en versterken van de ruimtelijke kwaliteit is een randvoorwaarde. Voorbeelden: wellnesscentrum, museum met buitenexpositie, De provincie ziet er bij de beoordeling van het bestemmingsplan op toe dat de gemeente toepassing van de afwijkingsmogelijkheid goed motiveert.

Maneges zijn toegestaan, in het bijzonder aan de stadsranden en in of nabij recreatiegebieden met mogelijkheden voor paardrijden. Aangezien er de laatste jaren veel initiatieven zijn geweest voor nieuwe maneges of uitbreiding van bestaande maneges verwacht de provincie van gemeenten dat ze hierop een visie ontwikkelen en op basis daarvan beperkingen stellen aan de maximale omvang van maneges.

Recreatieve functies en bebouwing die niet zijn gericht op recreanten in het buitengebied maar op bewoners van het stedelijk gebied, worden beschouwd als stedelijke functies en zijn daarom niet toelaatbaar. Voorbeelden: zwembad, sportschool, sporthal, bowlingcentrum, attractie- of pretpark. In artikel 3 is een ontheffingsmogelijkheid opgenomen voor omvangrijke intensieve overdekte of openluchtdagrecreatie.

Onder b is bepaald dat in een bestemmingsplan alleen nieuwe recreatiewoningen mogen worden toegelaten binnen de gebieden die op de bij de verordening behorende kaart zijn aangewezen voor verblijfsrecreatie. De woningen dienen onderdeel uit te maken van een bedrijfsmatig geëxploiteerd complex van recreatiewoningen. Voor de verblijfsrecreatiegebieden op de Kop van Goeree blijven de bestaande regels zoals geformuleerd in het voormalige streekplan Zuid-Holland Zuid van toepassing. Dit houdt onder andere in dat in beginsel het aantal verblijfseenheden in deze gebieden gelijk dient te blijven. Verblijfseenheden zijn recreatieverblijven, stacaravans en campingplaatsen. De betreffende paragraaf uit het genoemde streekplan is opgenomen in de bijlage van deze verordening.

De onder c opgenomen bepaling over strandbebouwing staat toe dat een bestemmingsplan bebouwing op het strand mogelijk maakt, zoals strandpaviljoens en strandhuisjes. De bebouwing dient geconcentreerd te worden bij strandopgangen waar nu al bebouwing op het strand aanwezig is. In overleg met de betrokken gemeenten is de bij deze verordening behorende kaart opgesteld, waarop de locaties zijn aangegeven waar nieuwe strandbebouwing mogelijk kan worden gemaakt. De regeling sluit strandpaviljoens met een jaarrondexploitatie niet uit, wel kunnen hiervoor beperkingen gelden vanwege de waterveiligheid of natuuraspecten. In verband met de waterveiligheid is een advies nodig van de beheerder van de waterkering. Bij strandopgangen die in of nabij Natura2000-gebieden zijn gelegen dienen ontwikkelingen in overeenstemming te zijn met de Natuurbeschermingswet.

aanpassen bebouwingscontouren door GS ten behoeve van ‘in- en uitdeuken’ (lid 6)
Deze regeling maakt het mogelijk dat Gedeputeerde Staten de bebouwingscontouren aanpassen door middel van in- en uitdeuken, onder de voorwaarde dat het gebied binnen de bebouwingscontour per saldo niet wordt vergroot. Gedeputeerde Staten zullen alleen gebruik maken van deze bevoegdheid als het gaat om relatief kleine aanpassingen van de bebouwingscontouren. Grotere aanpassingen zijn alleen mogelijk door middel van herziening van de provinciale structuurvisie en de verordening door Provinciale Staten.

compensatieregeling bollengrond (lid 7)
Om de greenport te laten functioneren is behoud van het bollenteeltareaal van belang. Om dit behoud te kunnen combineren met andere belangrijke ruimtelijke ontwikkelingen zoals beschreven in de Gebiedsuitwerking Haarlemmermeer-Bollenstreek is door de regio een regeling uitgewerkt.

De compensatie van bollengronden dient plaats te vinden volgens de door de regio uitgewerkte regeling, behoudens de inzet van de 2e Poellaan. Daarbij wordt er uitgegaan van handhaving van het netto areaal 1e klas bollengronden door het bijhouden van de ruimtelijke nulbalans door de GOM aan de hand van bestemmingsplannen en de referentiekaart Heijkoop. Compensatie van de bollengronden dient plaats te vinden volgens het 40 (herstructureren bestaande areaal en tegengaan van verrommeling) - 30 (opwaarderen 2e klas bollengronden) - 30 (omspuiten graslanden) principe. Er dient een financiële afdracht aan de GOM geregeld te zijn, wanneer bollengronden verdwijnen voor een ruimtelijk project waarbij sprake is van functieverandering van de bollengronden en bij het verdwijnen van 2e klas bollengronden.

Van het 40-30-30 principe kan op de volgende wijze worden afgeweken:
Een tijdelijke krimp van het areaal is toegestaan met een bandbreedte, waarbij binnen 3 jaar minimaal 80 procent moet worden gecompenseerd. Binnen 6 jaar moet 100 procent van de te compenseren bollengronden uit de eerste periode van 3 jaar zijn gecompenseerd. Dit kan cyclisch worden toegepast.
Vanwege de complexiteit van de herstructurering kan voor de eerste periode van 3 jaar 10 (absolute ondergrens) tot 20 procent via herstructurering worden gerealiseerd, 40 tot 50 procent (absolute bovengrens) via opwaarderen 2e klas bollengronden en 40 tot 50 procent (absolute bovengrens) via omspuiten graslanden.

Bij de beoordeling van de bestemmingsplannen die in dit kader worden opgesteld, zal op deze aspecten worden toegezien. Bij bestemmingsplannen waarbij sprake is van het omspuiten van graslanden moet voldoende inzicht geboden worden in de uitvoering van de herstructurering volgens het 40-30-30 principe en moet de haalbaarheid hiervan ook worden aangetoond. Dit geldt eveneens voor de eerste 3 jaar, waarbij van het 40-30-30 principe kan worden afgeweken. Het aantonen van de haalbaarheid dient plaats te vinden aan de hand van de voortgangsrapportages, jaarprogramma en meerjarenprogramma van de GOM.
Bij het omspuiten van graslanden die onderdeel uitmaken van de EHS moet worden voldaan aan de provinciale compensatieplicht. Bij bestemmingsplannen die dit mogelijk maken, moet de EHS-compensatie geregeld zijn.

beeldkwaliteitsparagraaf bij bestemmingsplan (lid 7)
Een beeldkwaliteitsparagraaf wordt gevraagd bij aanpassingen van het bestemmingsplan voor het buitengebied indien er ruimtelijke effecten te verwachten zijn voor de omgeving. Hetzelfde geldt voor aanpassingen van het bestemmingsplan voor het gebied net binnen de bebouwingscontour indien er ruimtelijke effecten te verwachten zijn die uitstralen naar het buitengebied; bijvoorbeeld hoogbouw in stads- en dorpsranden. Beeldkwaliteitsparagrafen beschrijven de effecten op de ruimtelijke kwaliteit. De ontwikkeling moet een bijdrage leveren aan de ambities die zijn aangeduid op de kwaliteitskaart van de Provinciale Structuurvisie.

Het uitwerken van de globale ambities van de kwaliteitskaart wordt aangepakt met partners uit de regio in de zogenaamde ‘gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit’. Met de kwaliteitskaart laat de provincie zien welke thema's zij belangrijk vindt en wat zij samen met partners uit wil werken in de gebiedsprofielen die zich richten zich op de regionale schaal. Ze slaan een brug tussen het globale van de kwaliteitskaart en de concreetheid van het beeldkwaliteitsparagraaf in het bestemmingsplan en zijn daarmee bruikbaar voor kwaliteitsbeoordeling aan de voorkant van het planproces; met andere woorden ze bieden een handreiking bij het opstellen van regionale en gemeentelijke structuurvisies en bij bestemmingsplannen. Gebiedsprofielen worden vastgesteld door Gedeputeerde Staten, waarmee de provincie zich verbindt aan de gebiedsprofielen en deze als uitgangspunt neemt bij het zogeheten vooroverleg. Bij voorkeur worden gebiedsprofielen ook door de partners vastgesteld.