9 Ontwikkeling kantoren

9.1 Inleiding
Een aanscherping van de kantorenstrategie in de Actualisering 2011 is van belang vanwege de oplopende problematiek op de kantorenmarkt (oplopende structurele leegstand, overmaat plancapaciteit, ed.). Naar aanleiding van het rapport “Aanzet voor een Kantorenstrategie Zuid-Holland", hebben GS de regio 's verzocht voor 1 mei 2011 hun regionale kantorenstrategieën te actualiseren. De regio’s werken nog aan bijstelling van hun kantorenstrategieën met voorstellen tot planreductie. De ingewikkeldheid van de problematiek rondom planreductie en de mogelijk hieraan gekoppelde juridische en financiële consequenties hebben er toe geleid dat meer tijd nodig is voor de uitwerking.
Gezien de urgentie wil de provincie, anticiperend op de uitwerking van de kantorenstrategie, nu al een eerste stap zetten in het aanpakken van de oplopende problematiek in de kantorenmarkt. De provincie zal over deze inzet het gesprek aangaan met de regio’s.
De provincie wil zeer terughoudend omgaan met de ontwikkeling van plannen voor nieuwe kantoorlocaties die nog niet zijn vastgelegd in bestemmingsplannen. Dit betekent de inzet op een kaderstellend volumebeleid voor nieuwbouw van kantoren. Tevens zal bij nieuwe plannen voor kantoren de SER-ladder moeten worden toegepast en moet worden aangegeven hoe deze plannen zich verhouden tot de behoefte aan kantoren op regionaal niveau. Indien na toepassing van de SER-ladder nieuwe kantoorontwikkelingen wenselijk zijn, dan op de locaties die zijn aangegeven op kaart 4.7.2

In de Verordening is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen waarin nieuwe kantoren ook mogelijk worden gemaakt als het gaat om het herbestemmen van onbenutte bouw- en gebruiksmogelijkheden of het bestemmen van kantoren waarvan de planontwikkeling ver gevorderd is en/of waarover bestuurlijke overeenstemming bestaat. Voorwaarde is dat de kantoren binnen de invloedsfeer van de haltes van StedenbaanPlus liggen en dat een toelichting in het bestemmingsplan hierover een verantwoording geeft.

Samen met regio’s wil de provincie deze strategie en het kantorenprogramma verder uitwerken. Op deze manier wordt terughoudender omgegaan met het toekennen van kantorenprogramma's aan nieuwe of minder geschikte locaties.
De uitwerking van deze strategie zal niet alleen goed moeten worden afgestemd met de regionale platforms voor afstemming over bedrijventerreinen (REO's) maar ook in Stedenbandverband.
Met de aangescherpte kantorenstrategie wordt in de ontwerpherziening van de PSV een voorschot genomen op de voorstellen die op basis van de afspraken tussen provincie en regio door de regio’s worden aangedragen. Gegeven de urgentie en het bovenregionaal belang van een aangescherpte kantorenstrategie lijkt een stevige inzet vanuit de provincie wenselijk als inzet voor verdere discussie en overleg met de regio’s. De zienswijzeprocedure en de bestuurlijke tafels bieden hiertoe ruim gelegenheid.

9.2 Wijziging structuurvisie
Tekst onder het kopje Kantorenlocaties vervangen door:

Kantorenlocaties
Zuid-Holland zet in op een sterke, internationaal concurrerende economie en de daarbij behorende positie op de kantorenmarkt. Daarbij is optimale bereikbaarheid en inpassing in de verstedelijkingsvisie ook van belang. Het strategisch belangrijke project StedenbaanPlus voorziet daarin.

De oplopende problematiek op de kantorenmarkt (oplopende structurele leegstand, overmaat aan veelal harde plancapaciteit) heeft veel kantorenlocaties onder druk gezet. Terughoudendheid in nieuwbouw draagt bij aan actief beheer van de voorraad kantoren door bijvoorbeeld duurzame renovatie en transformatie naar andere bestemmingen. Nieuwbouw blijft ook nodig om de kwaliteit van de kantorenlocaties op peil te houden en te voorzien in de marktvraag. Aanvullende nieuwe kantoorontwikkeling moet dan ook gedoseerd en gefaseerd worden en dient plaats te vinden in de volgende centra, die mede beschouwd worden als kantoorontwikkelingslocaties:
Den Haag centrum (nabij de OV knooppunten Den Haag CS, HS en NOI), Rotterdam centrum (nabij de OV knooppunten Rotterdam CS, Blaak en Kop van Zuid), Den Haag Internationale zone, Ypenburg, Leiden CS, Rijswijk, Delft CS, Schiedam CS, Zoetermeer CS, Gouda CS, Rotterdam Alexander, Rotterdam Brainpark/Rivium en Dordrecht CS .

Voor locaties waarbij de planontwikkeling ver gevorderd is of waarover met de provincie bestuurlijke overeenstemming bestaat is een afwijking mogelijk en kunnen kantoorontwikkelingen conform de afspraak plaats vinden.

Genoemde (hoog)stedelijke en (boven)regionale centra en subcentra zijn op de functiekaart aangegeven. Deze centra corresponderen met de belangrijke kantoorontwikkelingslocaties zoals weergegeven op kaart 4.7.2. Kantoorbestemmingen dienen binnen de invloedssfeer van de stations van StedenbaanPlus in de betreffende centra te liggen. Het gaat om gronden die binnen 10 minuten vanaf de stations bereikbaar zijn, te voet of met hoogfrequente bus- en railverbinding.

Nieuwe kaart 4.7.2 Kantorenlocaties

Het kantorenbeleid kent een beperkt aantal uitzonderingen. Het beleid geldt niet

• voor kleinschalige zelfstandige kantoren tot een bruto vloeroppervlak van maximaal 1.000 m2 per vestiging;
• voor kantoren met een lokaal verzorgingsgebied zoals gemeentehuizen en bankfilialen;
• voor bedrijfsgebonden kantoren met een bruto vloeroppervlak dat minder bedraagt dan 50% van het totaal bruto vloeroppervlak en minder dan 3000m2 en
• voor uitbreiding van bestaande kantoren, eenmalig met hooguit 10% van het bestaande bruto vloeroppervlak.

Verder is functiegebonden kantoorontwikkeling mogelijk voor zover die is gekoppeld aan bijvoorbeeld kenniscentra, luchthaven, de mainport en de greenports.

Voor nieuwe ontwikkelingen moet de SER-ladder worden gegepast. Dit betekent dat bestemmingsplannen die voorzien in nieuwe locaties voor kantoren of uitbreiding van bestaande locaties voor kantoren met een bruto vloeroppervlakte van meer dan 1000m2 per vestiging een verantwoording moeten bevatten waarbij de behoefte aan nieuwe locaties als gevolg van de vervangings- en uitbreidingsvraag wordt onderbouwd. Ook moet worden onderbouwd waarom deze behoefte niet kan worden ondervangen door herstructurering of intensivering van bestaande locaties of het benutten van ruimte op locaties elders in de regio. Tevens moet onderzocht worden of ter compensatie elders de kantoorruimte kan worden beperkt door sloop of functieverandering.

Regionale nieuwbouwvolumes
De provincie gaat kaderstellend voorlopig uit van een nieuwbouwbehoefte voor Zuid-Holland van ca 1,15 mln. m² bvo voor de periode 2010-2020.
Voor een gezonde kantorenmarkt en een realistische verstedelijkingsstrategie is het noodzakelijk dat een substantiële reductie van de plancapaciteit van kantoren plaatsvindt. Bezien vanuit de diverse regionale kantorenstrategieën en het kantorenprogramma van Stedenbaan is er nu ruwweg sprake van een halvering van de nieuwbouwbehoefte. De plancapaciteit medio 2010 bedroeg ca. 4 mln. m2 bvo en een reductie tot ca 2 mln. m2 is wenselijk.

Totale nieuwbouwbehoefte kantoren 2010-2020 per regio, in m² bvo

Regio	Huidige kantorenvoorraad	Nieuwbouwbehoefte
Stadsgewest Haaglanden	6.859.000	550.000
Midden-Holland	435.000	20.000
Stadsregio Rotterdam	4.396.000	470.000
Holland-Rijnland	656.000	70.000
Regio's Zuid-Holland Zuid	718.000	40.000
TOTAAL ZUID-HOLLAND	13.064.000	1.150.000

Bezien vanuit de diverse regionale kantorenstrategieën en het kantorenprogramma van Stedenbaan is er nu ruwweg sprake van een halvering van de nieuwbouwbehoefte. De plancapaciteit medio 2010 bedroeg ca 4 mln. m² bvo. De toedeling van de locaties binnen de regio’s is een verantwoordelijkheid van de regio’s. De provincie bewaakt de bovenregionale samenhang.

9.3 Wijziging verordening
^{Onderstaande tekst is niet de tekst zoals die voor de herziening van de provinciale verordening ruimte door PS zal worden vastgesteld. Deze tekst vindt u in bijlage 9. In bijlage 10 vindt u de complete tekst van de verordening, met daarin de wijzigingen opgenomen.}

Artikel 7 wordt gewijzigd

Lid 1 kantorenlocaties
Bestemmingsplannen voor gronden die zijn gelegen buiten de invloedsfeer van de op kaart 5 aangeduide haltes van hoogwaardig openbaar vervoer wijzen geen bestemmingen aan die nieuwe kantoren mogelijk maken.

Lid 2 uitzonderingen
Het bepaalde in lid 1 is niet van toepassing op:

1. kleinschalige zelfstandige kantoren tot een bruto vloeroppervlak van maximaal 1.000 m2 per vestiging;
2. kantoren met een lokaal verzorgingsgebied, zoals gemeentehuizen en bankfilialen;
3. bedrijfsgebonden kantoren met een bruto vloeroppervlak dat minder bedraagt dan 50% van het totale bruto vloeroppervlak en minder is dan 3.000 m2;
4. functiegebonden kantoren bij een luchthaven, een haven, een veiling of een kenniscentrum;
5. uitbreiding van bestaande kantoren, eenmalig met hoogste 10% van het bestaande bruto vloeroppervlak.

Lid 3 regionale afstemming van kantorenprogramma’s
Bestemmingsplannen die voorzien in nieuwe kantoren met een omvang van meer dan 1000 m2 bruto vloeroppervlak per vestiging, zijn op regionaal niveau afgestemd. De toelichting van het bestemmingsplan bevat hierover een verantwoording, waarbij wordt aangegeven hoe het kantorenprogramma zich verhoudt tot het actuele regionale kantorenprogramma .

Lid 4 SER-ladder
Bestemmingsplannen die voorzien in nieuwe kantoren met een bruto vloeroppervlak per vestiging van meer dan 1.000 m2 bevatten in de toelichting een verantwoording over de behoefte aan nieuwe kantoren als gevolg van de vervangings- en uitbreidingsvraag en een onderbouwing waarom deze behoefte niet kan worden ondervangen door hergebruik van bestaande kantoorgebouwen binnen de regio. Tevens moet onderzocht worden of ter compensatie elders de kantoorruimte kan worden beperkt door sloop of functieverandering van bestaande kantoren of het wegbestemmen van nog niet gerealiseerde kantoorbestemmingen.

Lid 5 Afwijkingsmogelijkheid
Bestemmingsplannen mogen in afwijking van het bepaalde in lid 1 nieuwe kantoren mogelijk maken voor zover het gaat om het herbestemmen van onbenutte bouw- en gebruiksmogelijkheden of het bestemmen van kantoren waarvan de planontwikkeling ver gevorderd is op 1 januari 2012 en waarover bestuurlijke overeenstemming bestaat. Voorwaarde daarbij is dat strikte toepassing van het bepaalde in lid 1 zou leiden tot onevenredige benadeling van andere belangen. De toelichting van het bestemmingsplan bevat hierover een verantwoording.

9.4 Kaartwijziging(en)
Op kaart 4.7.2 Kantorenlocaties wordt de aanduiding grotere kantorenlocatie vervangen door de aanduiding kantoorontwikkelingslocatie. De centra-indeling van de functiekaart is leidend. Als kantoorontwikkelingslocaties zijn aangegeven:

• Internationaal hoogstedelijk en kenniscentrum Den Haag en Rotterdam
• Bovenregionaal stedelijk en kenniscentrum Delft en Leiden
• Bovenregionaal stedelijk centrum Gouda en Dordrecht
• Stedelijk subcentrum in Haaglanden: Zoetermeer, Ypenburg en Rijswijk en in Rijnmond: Alexander, Schiedam en Brainpark/Rivium
• Als kantoorontwikkelingslocatie is toegevoegd Den Haag Internationale Zone (stedelijk subcentrum)

Als kantoorontwikkelingslocatie zijn geschrapt: Alphen aan den Rijn, Bleizo, Den Haag Mariahoeve, Vlaardingen Vijfsluizen, Rotterdam Zuidplein en Rotterdam Parkstad.
Zie bijlage 4.

Op kaart 5 van de verordening worden bovengenoemde kantoorontwikkelingslocaties opgenomen.
Ziebijlage 1b.