De Provinciale Structuurvisie en de Verordening Ruimte zijn op 2 juli 2010 vastgesteld door Provinciale Staten. Beide documenten, samen Visie op Zuid-Holland genoemd, vervangen de streekplannen en de nota Regels voor Ruimte en zijn vooral een vertaling hiervan overeenkomstig de eisen van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening. De structuurvisie en de verordening bevatten daarom weinig nieuw beleid.
Bij de vaststelling van de structuurvisie en de verordening is geconstateerd dat het voor een aantal onderwerpen en dossiers nog niet mogelijk was om een passende oplossing op te nemen in de Visie op Zuid – Holland dan wel de Verordening Ruimte. Daarom is toegezegd dat op een zo kort mogelijke termijn gestart zal worden met het opstellen van een herziening van de Visie en de Verordening Ruimte, zodat nog in deze collegeperiode over deze onderwerpen een besluit kan worden genomen. Het onderhavige stuk geeft invulling aan deze toezegging.
Deze achtergrondnotitie is als volgt opgebouwd:
- in hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de wens om te komen tot een vereenvoudiging van de regelgeving met betrekking tot het bouwen buiten de bebouwingscontouren. Tevens wordt ingegaan op de mogelijkheden om het instrument financiële compensatie bij ontwikkelingen buiten contouren te introduceren;
- in hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de wijzigingen en aanvullingen in het beleid ten aanzien van landgoederenzones, landgoederen- en kasteelbiotopen;
- in hoofdstuk 4 wordt ingegaan op transformatiegebieden;
- in hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de relatie van deze eerste herziening met de besluitvorming over de notitie Behoud areaal glastuinbouw provincie Zuid-Holland;
- in hoofdstuk 6 worden enkele aanpassingen van de kaarten van de verordening en de structuurvisie beschreven. Het gaat vooral om enkele contourwijzigingen.
Bij de samenstelling van de verordening bleek het voor enkele onderwerpen lastig om de per streekplan verschillende regelingen onder één noemer te brengen. Dit speelt vooral bij de regelgeving voor het buitengebied, bijvoorbeeld bij de verschillende regelingen voor ruimtelijke kwaliteitsverbetering (landelijk wonen, nieuwe landgoederen, ruimte voor ruimte etc.) en de regelingen voor het bouwen in linten. Een harmonisatie van deze regelingen is wenselijk.
Daarnaast wordt in deze herziening het vereveningsprincipe geïntroduceerd. Dit houdt in dat bij bepaalde ontwikkelingen in het buitengebied financiële compensatie wordt gevraagd ten behoeve van ruimtelijke kwaliteitsverbetering.
2.1 Contourenbeleid op de onderzoeksagenda
Het provinciaal beleid voor het buitengebied is sterk gericht op het weren van stedelijke functies en de bijbehorende bebouwing. Uitgangspunt is dat alleen ruimte en ondersteuning wordt geboden aan gebiedseigen functies, zoals landbouw, natuur, water en recreatie. Stedelijke functies zijn alleen toelaatbaar in het kader van bijzondere regelingen die zijn gericht op het verbeteren van omgevingskwaliteit: ‘ruimte voor ruimte’, ‘nieuwe landgoederen’ en vormen van landelijk wonen.
In de Verordening Ruimte zijn de bebouwingscontouren rondom de steden en dorpen vastgelegd en worden eisen gesteld aan bestemmingsplannen voor de gebieden buiten de bebouwingscontouren. De bebouwingscontouren zijn geen doel op zich, maar een instrument om het beleid tot uitvoering te brengen.
Het huidige beleid biedt weinig tot geen ruimte om op een gedifferentieerde manier om te gaan met stedelijke bebouwing in het buitengebied. Het bouwen van een woning bijvoorbeeld is in het gehele gebied buiten de bebouwingscontouren uitgesloten, ongeacht de specifieke kenmerken van de betreffende locatie. Dit is de keerzijde van het vastleggen van harde bebouwingscontouren. De provincie zal daarom het contourenbeleid en de voor- en nadelen daarvan opnieuw bezien. Onderzocht zal worden of het mogelijk is het toevoegen of versterken van de ruimtelijke kwaliteit een leidend criterium te laten zijn voor het toelaten van functies en bebouwing in het buitengebied. De doorontwikkeling van het contourenbeleid als instrument voor ruimtelijke kwaliteit is daarom op de onderzoeksagenda geplaatst, als onderdeel van de Uitvoeringsagenda Structuurvisie 2010-2020. Dit jaar zal voor dit onderwerp een discussienotitie worden opgesteld. De heroverweging van het contourenbeleid maakt daarom geen onderdeel uit van de onderhavige eerste herziening van de Provinciale Structuurvisie en de Verordening Ruimte.
2.2 Harmonisatie regelingen voor bouwen buiten contouren
De kern van de regelgeving voor het buitengebied, zoals opgenomen in de Verordening Ruimte wordt gevormd door het uitsluiten van stedelijke functies buiten de bebouwingscontouren. De complexiteit van de regeling vloeit vooral voort uit de lijst met uitzonderingen en ontheffingen die soms ook nog eens per voormalig streekplangebied verschillen. Deels valt hieraan niet te ontkomen, omdat het een gegeven is dat er nogal wat functies met een stedelijk karakter aanwezig zijn in het buitengebied. Het werken met harde contouren heeft automatisch tot gevolg dat de nodige uitzonderingen moeten worden genoemd. Op dit punt valt daarom weinig winst te behalen.
landelijk wonen
Een kansrijke mogelijkheid voor het vereenvoudigen van de regelgeving ligt in het onder één noemer brengen van de regelingen voor landelijk wonen en de per voormalig streekplan verschillende variaties daarop. In de huidige verordening is voorlopig volstaan met ontheffingsbepalingen die teruggrijpen op de voormalige streekplanregelingen.
regelingen voor verbetering van de omgevingskwaliteit
In de verordening zijn verschillende vormen van regelingen opgenomen die gericht zijn op verbetering van de omgevingskwaliteit in het buitengebied, zoals ‘ruimte voor ruimte, ‘nieuwe landgoederen’ en ‘rood voor groen’. De regelingen ‘ruimte voor ruimte’ en ‘nieuwe landgoederen’ kunnen rechtstreeks worden toegepast door gemeenten, mits wordt voldaan aan enkele normen met een vooral kwantitatief karakter. Gelet op de bekendheid en de toepasbaarheid van deze basisregelingen, is het niet wenselijk hierin al te veel wijzigingen aan te brengen.
Daarnaast zijn in de verordening twee ontheffingsregelingen opgenomen: een regeling voor maatwerk en gebiedsgerichte toepassing van ‘ruimte voor ruimte’ en een regeling voor de toepassing van ‘rood voor groen’. Deze ontheffingsregelingen zijn vooral gericht op kwaliteitswinst, zonder vooraf vastgestelde kwantitatieve normen. Deze ontheffingsregelingen zijn nauw aan elkaar verwant en zouden daarom in elkaar geschoven kunnen worden tot één ontheffingsregeling voor ruimtelijke kwaliteitsverbetering door fysieke compensatie. Ook de ontheffingsregelingen voor landelijk wonen kunnen hierbij onder gebracht worden.
bouwen in linten
De voormalige streekplannen kenden verschillende regelingen voor het bouwen in linten. In sommige streekplannen werden openingen geboden voor het toevoegen van stedelijke functies in linten, in andere streekplannen was dit geheel uitgesloten. Op linten die zijn aangeduid als ‘stads- en dorpsgebied’, is het buitengebiedbeleid niet van toepassing.
In de verordening is gekozen voor een tijdelijke oplossing door een verwijzing op te nemen naar de voormalige streekplannen. Het is gewenst voor de hele provincie vergelijkbare mogelijkheden te bieden voor het toevoegen van bebouwing in bebouwingslinten.
recreatieve functies en bebouwing
De regeling voor recreatieve functies en bebouwing in de verordening geeft soms aanleiding tot verwarring, omdat deze in artikel 2 lid 1 evenals stedelijke functies worden uitgesloten buiten de bebouwingscontouren, maar vervolgens via uitzonderingsbepalingen weer worden toegelaten. Dit kan verduidelijkt worden door recreatieve functies en bebouwing niet uit te sluiten buiten de contouren, maar wel eisen te stellen aan functie, omvang en verschijningsvorm.
ruimte voor ruimte
De toepassing van ‘ruimte voor ruimte’ kan in individuele situaties lastig zijn, als op een perceel onvoldoende bebouwing wordt gesloopt om in aanmerking te komen voor een compensatiewoning. In deze herziening wordt daarom de mogelijkheid gecreëerd om fysieke sanering te combineren met een financiële bijdrage in een fonds ten behoeve van sanering elders.
agrarische functies, EHS, nationale en provinciale landschappen, rijksbufferzones
In de verordening zijn voor wat het buitengebied betreft ook nog regels opgenomen over agrarische bedrijven, de Ecologische Hoofdstructuur en nationale en provinciale landschappen en rijksbufferzones. Er is op dit moment geen directe aanleiding deze regels te herzien.
verevening (financiële compensatie)
In deze herziening wordt het principe van verevening geïntroduceerd. Dit houdt in dat bij bepaalde ontwikkelingen een financiële bijdrage wordt gevraagd ten behoeve van een fonds voor ruimtelijke kwaliteitsverbetering.
2.3 Nieuwe ontheffingsregeling verbetering ruimtelijke kwaliteit door fysieke compensatie
In de paragraaf 2.2 is geconstateerd dat de in artikel 3 lid 1 en lid 2 van de verordening opgenomen ontheffingsregelingen voor de toepassing van ‘rood voor groen’ en maatwerk bij de toepassing van ‘ruimte voor ruimte’, samengevoegd kunnen worden tot één ontheffingsregeling gericht op de verbetering van de omgevingskwaliteit. Door vergroting van het toepassingsbereik, kunnen ook de ontheffingsregelingen voor ‘landelijk wonen’ (artikel 3 lid 4) en ‘wonen in het groen’ (artikel 3 lid 5) hierin worden opgenomen. Aan de ontheffing kan in voorkomende gevallen de eis van financiële compensatie worden verbonden (zie 2.4).
In de bijbehorende toelichting wordt aangegeven dat Gedeputeerde Staten van deze ontheffingsmogelijkheid gebruik zullen maken voor de volgende ontwikkelingen.
- Maatwerk en gebiedsgerichte toepassingen van ’ruimte voor ruimte’, in situaties waarbij de basisregeling zoals opgenomen in artikel 2 van de verordening en die rechtstreeks door gemeenten kan worden toegepast, niet voldoet. Het moet dan wel gaan om ontwikkelingen waarbij per saldo sprake is van een substantiële vermindering van de hoeveelheid bebouwing en een forse verbetering van de omgevingskwaliteit.
- Toepassingen van ‘rood voor groen’, vooral in situaties waarbij sprake is van aanpak van verrommeling of een lage omgevingskwaliteit, bijvoorbeeld door sanering van een bedrijventerrein met verharding en opslag in de open lucht. Anders dan bij ‘ruimte voor ruimte’ hoeft er geen sprake te zijn een substantiële vermindering van de bebouwing, maar moet er naast sanering van een terrein met lage omgevingskwaliteit tevens sprake zijn investeringen in landschap, natuur of water. Een voorbeeld van mogelijke toepassing is de sanering van voormalige bedrijventerreinen langs de Waal in Barendrecht, waarbij de oever openbaar toegankelijk wordt gemaakt.
- Maatwerk bij de ontwikkeling van nieuwe landgoederen. in situaties waarbij de basisregeling zoals opgenomen in artikel 2 van de verordening en die rechtstreeks door gemeenten kan worden toegepast, niet voldoet.
- ‘Landelijk wonen’, als variant van ‘rood voor groen’. In de voormalige streekplannen RR2020 (Provinciale Staten, 12 oktober 2005) en West (7e herziening, Provinciale Staten, 7 januari 2008) waren opgaven benoemd voor ‘landelijk wonen’ respectievelijk ‘wonen in het groen’. Het gaat om de ontwikkeling van landelijke woonmilieus in combinatie met het versterken van onder andere ecologische, landschappelijke en recreatieve waarden. De locaties voor ‘landelijk wonen’ zijn indicatief aangeduid op de functiekaart van de provinciale structuurvisie.
- Toevoegen van woningen op open plekken in een bebouwingslint, op plekken waar dit bijdraagt aan een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit (zie 2.5)
- Combinaties of varianten van voornoemde toepassingen. De formulering van de ontheffingsregeling biedt ruimte aan creatieve oplossingen ter verbetering van de omgevingskwaliteit.
De bestaande regeling voor de bouw van 600 greenportwoningen in de Duin- en Bollenstreek (artikel 2 lid 2 sub l van de verordening) wordt niet samengevoegd met de ontheffingsregeling voor fysieke compensatie, omdat het hier gaat om een lopende ontwikkeling.
2.4 Combinatie fysieke sloop en financiële bijdrage bij toepassing ‘ruimte voor ruimte’
In artikel 2 lid 2 sub a van de verordening is de regeling ‘ruimte voor ruimte’ opgenomen. Deze regeling kunnen gemeenten rechtstreeks (zonder tussenkomst van Gedeputeerde Staten) toepassen in bestemmingsplannen. Voor de sloop van iedere 1.000 m2 gebouwen of iedere 5.000 m2 kassen mag één compensatiewoning worden gebouwd.
Als er onvoldoende te saneren bebouwing op één perceel aanwezig is, moet op meerdere percelen gesloopt worden. Dit bemoeilijkt de uitvoering van ‘ruimte voor ruimte’, omdat het voor de individuele burger soms lastig is hierover afspraken te maken met eigenaren van overtollige bebouwing op andere percelen. Daarom wordt het in deze herziening mogelijk gemaakt om sloop te combineren met een bijdrage aan een (inter)gemeentelijk kwaliteitsfonds. Als ondergrens geldt dat minimaal 50% fysieke sanering moet plaatsvinden (dus ten minste 500 m2 gebouwen of 2500 m2 kassen). Voor het resterende deel wordt een bijdrage ter grootte van de ontbrekende m2 vermenigvuldigd met een normbedrag gestort in het (inter)gemeentelijke fonds, om daarmee later en elders fysieke sanering te realiseren. Het is niet de bedoeling om door gebruikmaking van financiële compensatie het aantal woningen te verhogen. Het mag slechts gebruikt worden om één woning waarvoor niet voldoende gesloopt kan worden toch te kunnen bouwen.
(inter)gemeentelijke kwaliteitsfondsen
De fondsen moeten voldoen aan kaders en randvoorwaarden die door de provincie worden gesteld. De provincie zal hierover in overleg treden met de regio’s. De regeling voor regionale fondsen wordt afzonderlijk –los van deze eerste herziening- in procedure gebracht. De provincie zal er op toezien dat de fondsen ook daadwerkelijk worden ingezet voor sanering van bebouwing elders. Het is nadrukkelijk niet de bedoeling dat grote spaarpotten ontstaan.
Grondexploitatiewet
In de regeling wordt aangesloten bij de mogelijkheden die de Grondexploitatiewet biedt. Dit betekent dat de financiële compensatie geregeld moet worden in een exploitatieplan (artikel 6.12 Wro) of in een anterieure overeenkomst (artikel 6.24 Wro).
vaststelling provinciale regeling en inwerkingtreding na instelling (inter)gemeentelijke fondsen
Het is de bedoeling de provinciale regeling voor financiële compensatie tegelijk met de eerste herziening in januari aan de Staten aan te bieden. Het instellen van de (inter)gemeentelijke fondsen vergt vervolgens de nodige voorbereiding. De nieuwe regeling kan dus pas worden toegepast na vaststelling van de provinciale regeling én als voor de betreffende gemeente, samenwerkende gemeenten of regio een kwaliteitsfonds beschikbaar is.
2.5 Bouwen in linten
huidige regeling
De voormalige streekplannen kenden verschillende regelingen voor het bouwen in linten. In sommige streekplannen werden openingen geboden voor het toevoegen van stedelijke functies in linten, in andere streekplannen is dit geheel uitgesloten. In de op 2 juli 2010 vastgestelde verordening is gekozen voor een tijdelijke oplossing door een verwijzing op te nemen naar de voormalige streekplannen. Het is gewenst voor de hele provincie vergelijkbare mogelijkheden te bieden voor het toevoegen van bebouwing in bebouwingslinten, waarbij behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit centraal staat.
vervangen bestaande bebouwing door woningen
Naast de bovengenoemde specifieke regelingen is woningbouw in linten op grond van de huidige verordening alleen mogelijk in het kader van ‘ruimte voor ruimte’, waarbij per saldo sprake is van een forse afname van de hoeveelheid bebouwing. De regeling ‘ruimte voor ruimte’ is echter vooral toegesneden op solitaire boerderijcomplexen en storende bebouwing in het open landelijk gebied. In dichtbebouwde bebouwingslinten is het toevoegen van een woning op plekken waar nu al bebouwing aanwezig is, vanuit ruimtelijk oogpunt veelal niet bezwaarlijk. De provincie wil de gemeenten meer ruimte geven om hierover zelf een afweging te maken. In de verordening wordt daarom hiervoor een bepaling opgenomen. Bij het vervangen van bestaande bebouwing geldt dat de omvang van de woning moet passen in de omgeving, waarbij in ieder geval volume, maatvoering en oppervlakte van de woning alsmede de situering ten opzichte van zichtlijnen een rol spelen. De regeling is alleen van toepassing op bebouwing die is gelegen direct aan de weg met lintbebouwing. In de verordening wordt hiertoe een definitie opgenomen. Voor bebouwing die verder naar achteren is gelegen blijven de regels voor ‘ruimte voor ruimte’ van toepassing.
toevoegen nieuwe woningen
Er zijn situaties denkbaar waar het toevoegen van een nieuwe woning op een plek waar nog geen bebouwing aanwezig is, de ruimtelijke kwaliteit van het lint kan versterken. Dit willen wij mogelijk maken door hiervoor een ontheffingsmogelijkheid in het leven te roepen.
financiële compensatie
Aanvullende eis bij het vervangen van bebouwing in linten door nieuwe woningen, of bij het bouwen van woningen op ‘lege’ plekken in een lint is dat een afdracht aan een (inter)gemeentelijke fonds. Het fonds en de manier waarop een bijdrage aan het fonds wordt berekend is nader toegelicht in paragraaf 2.4.
2.6 Aangepaste regeling recreatieve functies en bebouwing
In artikel 2 lid 1 van de verordening zijn niet alleen stedelijke functies uitgesloten buiten de bebouwingscontouren, maar ook intensieve recreatieve functies en bebouwing bij extensieve recreatieve functies. In artikel 2 lid 2 van de verordening zijn enkele uitzonderingen benoemd op dit algemene uitgangspunt, het gaat om kleinschalige bebouwing voor recreatie en om recreatiewoningen. Deze systematiek (eerst uitsluiten en vervolgens via de lijst met uitzonderingen toelaten) geeft aanleiding tot verwarring. Het is daarom gewenst recreatieve functies niet expliciet uit te sluiten. Regulering is mogelijk door de regelingen voor recreatieve bebouwing en functies samen te voegen tot één nieuw lid onder artikel 2. Daarbij worden voorwaarden gesteld aan recreatieve functies en bebouwing.
Op 2 juli is bij de vaststelling van de PSV door PS met algemene stemmen motie 224 aangenomen. Volgens motie 224 zijn er ontwikkelingen bekend m.b.t. landgoederen en landgoederenzones die strijdig zouden kunnen zijn met het provinciaal belang. Deze landgoederen en landgoederenzones zijn nog niet opgenomen op kaart 12 van de Verordening Ruimte, zijnde de kaart waarop alle landgoederen staan met landgoedbiotopen. Conclusie is dus dat deze nieuwe ontwikkelingen nog niet worden gereguleerd via artikel 14.
Op grond van deze motie zijn alle landgoederen en landgoederenzones onderzocht en beschreven. Op basis van de conclusies van dit onderzoek is gebleken dat aanpassing van de PSV en de Verordening Ruimte op onderdelen noodzakelijk is. Het gaat hier om de kasteelbiotoop, landgoederenzones en het toevoegen van één extra landgoedbiotoop
3.1 Kasteel en kasteelbiotoop
Kastelen waren in de eerste plaats (in elk geval van oorsprong) op verdediging gericht. Als kastelen in een later stadium zich niet ontwikkeld hebben tot buitenplaats, hebben ze soms geen duidelijke, ontworpen relatie met hun omgeving en meestal geen tuin of park (meer). In een aantal gevallen zijn de kastelen bovengronds geheel of grotendeels verdwenen; er zijn wel resten van over in het landschap (bv. omgrachting) en in het bodemarchief (fundering e.d.).
Met elkaar betreft de groep kastelen en de kasteellocaties van de OKRA/PHB lijst dus terreinen waar een kasteel staat of heeft gestaan, maar waar geen buitenplaatsaanleg (meer) aanwezig is. Hiervoor viel geen landgoedbiotoop te ontwikkelen. Als gevolg hiervan dreigde deze kastelen/ kasteellocaties buiten de beschermingsmogelijkheden van het provinciaal ruimtelijke ordeningsbeleid te vallen. Vanwege hun cultuurhistorisch belang en de merendeels hoge cultuurhistorische waarde (de bewaard gebleven gebouwen zijn meestal rijksmonument en de terreinen met waardevol bodemarchief zijn beschermd als archeologisch monument) is besloten deze kastelen en kasteelterreinen naar aanleiding van het gehouden onderzoek van Beek en Kooiman op te nemen in de CHS en waar mogelijk daarvoor een afzonderlijke kasteelbiotoop te ontwikkelen.
De kasteelbiotoop omvat:
- het kasteel/kasteelterrein zelf, in de vorm van ruïne, muurrestanten, een of meer bijgebouwen, omgracht terrein e.d.
- de basisstructuur waar het kasteel/kasteelterrein bewust aan gekoppeld is: waterloop, weg, of beide;
- het eventuele koppelstuk tussen de kasteellocatie en de basisstructuur (bv. laan);
- de (grotendeels) open ruimte tussen het kasteel/kasteelterrein en de basisstructuur, de ruimte tussen het kasteel/kasteelterrein en het koppelstuk (voor zo ver al geen onderdeel van het blikveld);
- de hoofdlijnen van de oorspronkelijke landschappelijke context in de vorm van de kavelstructuur waarbinnen de locatie ligt;
- de restanten van een eventuele buitenplaatsperiode, voor zo ver ruimtelijk gerelateerd aan de kasteellocatie;
- het blikveld, de benodigde ruimte om het kasteel/kasteelterrein te kunnen ervaren. Het blikveld heeft een straal die overeenkomt met resp. voorkant, achterkant en zijkant van het kasteelterrein, plus het aansluitende gebied (idem open, groen, al dan niet agrarisch) tot de dichtstbijzijnde openbare ruimte buiten de 1:1 maat (naar analogie van de landgoedbiotoop). Indien deze openbare ruimte op onevenredig grote afstand ligt loopt het blikveld door tot de eerstvolgende perceelsgrens buiten de 1:1 maat.
In de minimale vorm bestaat de kasteelbiotoop uit het kasteelterrein met de basisstructuur, maximaal is een situatie met basisstructuur, koppelstuk, kasteelterrein plus de omringende middeleeuwse kavel, inclusief kavelgrenzen of een situatie waarin nog een aantal buitenplaatselementen binnen de biotoop vallen. Blikveld en landschappelijke context (kavelstructuur) kunnen elkaar overlappen.
Door in de verordening in het oude artikel 14 de term ‘landgoedbiotoop’ te vervangen door ‘landgoed- en kasteelbiotoop’ en de inhoud van het artikel breder te formuleren kan de gewenste bescherming gerealiseerd worden.
De 30 kasteelbiotopen worden toegevoegd aan kaart 12 van de verordening.
3.2 Landgoederenzones
Op een aantal plaatsen in Zuid-Holland liggen concentraties van buitenplaatsen en landgoederen, merendeels gerelateerd aan de landschappelijke onderlegger. Deze concentraties kunnen aangeduid worden als landgoederenzones. Het gaat dan om een element/structuur van enige omvang (weg en/of water) waaraan een aantal buitenplaatsen is gekoppeld. In het kader van de definitie van de landgoedbiotoop is een dergelijke weg of waterloop aangeduid als de basisstructuur. De koppeling is ruimtelijk aanwijsbaar. Een duidelijk voorbeeld is de serie buitenplaatsen- en landgoederen in Wassenaar langs de Rijksstraatweg. De buitenplaatsen liggen direct aan de weg of op enige afstand, maar zijn dan met oprijlaan of zichtlijn(en) ermee verbonden. De weg zelf is vanaf de Middeleeuwen een belangrijke doorgaande route en als zodanig aantrekkelijk voor het stichten van buitenplaatsen. Bovendien ligt de weg op een strandwal, waardoor het gebied aan weerszijden natuurlijke gradiënten heeft die in tuin- en parkaanleg benut kunnen worden.
In essentie is een landgoederenzone een serie landgoedbiotopen, waarbij de basisstructuur steeds hetzelfde landschappelijke gegeven is (weg, water). Uit praktisch oogpunt gaan we bij het begrip landgoederenzone uit van drie landgoedbiotopen of meer. Behalve uit ten minste drie landgoedbiotopen met een gemeenschappelijke basisstructuur, bestaat de landgoederenzone uit de omgeving daarvan.
Het rond de biotopen gelegen gebied kan vervolgens worden onderscheiden in drie categorieën. Deze verschillen van elkaar wat betreft cultuurhistorisch belang en aanwezigheid van (historisch) groen, allebei bepalende aspecten voor het buitenplaatskarakter van een gebied.
De drie onderscheiden categorieën zijn:
- buitenplaatsrestanten die op zich zelf niet aan de criteria voor opname op de CHS voldoen, zoals parkrestanten of hoofdhuizen waarbij het park verdwenen is . Deze terreinen dragen in hoge mate bij aan het buitenplaatskarakter van de zone en zijn cultuurhistorisch waardevol; de meeste gebouwen zijn aangewezen als monument.
- structuren en gebieden die grenzen aan de basisstructuur en die bijdragen aan het buitenplaatskarakter van het gebied. Het gaat dan om ruim opgezette woonwijken, veelal villawijken, die vaak zijn aangelegd op een voormalige buitenplaats, met tuinen, laanbomen, monumentale solitaire bomen, oorspronkelijke kavelgrenzen (sloten) e.d. Daarnaast groengebieden als wei- en akkerlanden, plantsoenen, parken, sportparken, natuurterreinen e.d.
- overige structuren en gebieden langs de basisstructuur: andere woonwijken, bedrijventerreinen, grootschalige infrastructuur e.d. Deze gebieden dragen niet bij aan het buitenplaatskarakter van het gebied.
Een landgoederenzone bestaat uit:
- drie of meer ruimtelijk aan de basisstructuur gekoppelde landgoed(buitenplaats)biotopen;
- daartussen gelegen elementen: restanten van inmiddels verdwenen buitenplaatsen, met name hoofdhuizen zonder park en restanten van buitenplaatsparken;
- aangrenzende structuren en gebieden die bijdragen aan het buitenplaatskarakter van het gebied: ruime, groene woonwijken, meestal villawijken en allerlei groengebieden;
- overige gebieden die niet bijdragen aan het buitenplaatskarakter.
Ter toelichting:
- de zone moet als zodanig herkenbaar zijn. De basisstructuur moet duidelijk zijn als het element waaraan de afzonderlijke buitenplaatsen zijn gekoppeld;
- de buitenplaatsen en buitenplaatsrestanten moeten in elkaars nabijheid liggen: bij voorkeur aangrenzend of via zichtrelaties verbonden. Niet altijd kan dat echter als eis gesteld worden. Tussen twee buitenplaatsen die op korte afstand van elkaar liggen, kunnen als gevolg van latere ontwikkelingen (woningbouw, infrastructuur) de zichtrelaties verdwenen zijn. Maar, als de buitenplaatsen het beeld vanaf de basisstructuur min of meer domineren, is toch sprake van een herkenbare zone. Als globale regel wordt aangehouden dat I) de oppervlakte van de biotopen, II) de buitenplaatsrestanten en III) de bijdragende structuren en gebieden met elkaar groter moet zijn dan het gebied dat niet bijdraagt aan het buitenplaatskarakter.
- Met andere woorden: de oppervlakte I + II + III moet groter zijn dan die van IV.
Op grond van de bovenstaande criteria zijn zes buitenplaatsenzones/landgoederenzones onderscheiden. De zones liggen alle in het westen van de provincie en zijn gerelateerd aan het patroon van strandwallen, evenwijdig aan de kust. Het zijn de volgende zones:
- Beschermd gezicht Landgoederenzone Wassenaar e.o. (Rijksstraatweg/Schouwweg e.o., Wassenaar - Voorschoten – Leidschendam-Voorburg);
- Vlietzone (langs de Vliet, Leidschendam-Voorburg/ Den Haag);
- Landgoederenzone Rijswijk (Van Vredenburchweg);
- Warmond (Herenweg);
- Noordwijkerhout – Noordwijk Binnen (Gooweg);
- Leiden – Oegstgeest (Rhijngeesterstraatweg/Endegeesterstraatweg).
In het rapport hierover is van iedere buitenplaatszone een korte beschrijving opgenomen, waarin de basisstructuur, de beknopte geschiedenis en de onderdelen van de zone aan bod komen. Ze zijn vervolgens op de kaart gezet van de CHS en worden opgenomen in de Regioprofielen Cultuurhistorie Zuid-Holland.
Wijze van bescherming landgoederenzones
De onderscheiden landgoederenzones bevinden zich zowel binnen als buiten het stedelijk gebied en daarmee zowel binnen als buiten de bebouwingscontouren. Ze liggen voorts niet in één van de nationale landschappen zoals Het Groene Hart en de Hoeksche Waard.
Voor de delen van de landgoederenzones buiten het stedelijk gebied gelden daarmee de regels voor het bouwen buiten de bebouwingscontouren zoals die zijn opgesteld in de Verordening Ruimte. Voor het bouwen binnen de bebouwingscontouren zijn er geen regels in de Verordening Ruimte.
Geconcludeerd moet worden dat, gezien de kenmerken van de landgoederenzones, dit thema zich niet leent voor opname in een artikel in de Verordening Ruimte. Wel is aanpassing van de tekst in de PSV gewenst, deze aanpassing is omschreven in hoofdstuk 5. Met deze tekst wordt aangesloten op de resultaten van het onderzoek naar de landgoederenzones en op de systematiek die ontwikkeld is ten behoeve van de Regioprofielen Cultuurhistorie voor de Topgebieden Cultuurhistorie in Zuid-Holland.
3.3 Aanvullende landgoedbiotoop
Als gevolg van de beschrijving van de landgoederenzone Rijswijk is de conclusie getrokken dat rond de buitenplaats Hofrust (116) wel degelijk sprake is van een landgoedbiotoop. Deze is beschreven en op de kaart gezet. Het betekent dat deze biotoop onder de werking van artikel 14 van de Verordening Ruimte gebracht wordt en ook komt te staan op kaart 12 van de Verordening Ruimte.
Na vaststelling van de Provinciale Structuurvisie is gebleken dat er onduidelijkheid is over wat de gevolgen zijn van de aanduiding ‘transformatiegebied’ op de functiekaart. In transformatiegebieden is functieverandering gewenst. Daarbij bestaat wel (globale) duidelijkheid bestaat over de richting van de functieverandering, maar niet over de precieze omvang, locatie en inrichting. Voor de meeste transformatiegebieden is voldoende duidelijk aan welke voorwaarden moet worden voldaan voordat de transformatie kan worden doorgevoerd. Er zijn echter ook complexe situaties , waarbij een belangenafweging op provinciaal niveau gewenst is en/of een aanpassing van de bebouwingscontour nodig is.
De ontwikkeling van de transformatiegebieden die buiten de bebouwingscontour zijn gelegen, is pas mogelijk als na afronding van de visievorming de provinciale structuurvisie en de verordening ruimte zijn aangepast. Dit betreft de transformatiegebieden Merwedezone, Gouwe Knoop, Waddinxveen Noordwest, Ringvaartdorp, Nieuwerkerk Noord en Aar- en Amstelzone. Aanpassing van de provinciale structuurvisie (en zonodig ook de verordening ruimte) is ook noodzakelijk voor het binnen de bebouwingscontour gelegen transformatiegebied Vlietzone, omdat het eindbeeld en de voorwaarden waaronder transformatie kan plaatsvinden, nog onvoldoende vastligt in de provinciale structuurvisie. De provincie zal met de betrokken gemeenten en regio’s afspraken maken over de rolverdeling bij het maken van de transformatievisies voor de genoemde gebieden.
De ontwikkeling van de overige transformatiegebieden die binnen de bebouwingscontour zijn gelegen is mogelijk zonder aanpassing van de provinciale structuurvisie en de verordening ruimte. De bestemmingsplannen moeten moet daarbij wel voldoen aan het eindbeeld en de voorwaarden waaronder transformatie kan plaatsvinden, zoals verwoord in de provinciale structuurvisie.
Met deze herziening wordt aan de structuurvisie een tekst toegevoegd waarin wordt uitgelegd hoe de provincie met de transformatiegebieden omgaat.
De provincie Zuid-Holland hecht een groot belang aan het binnen haar grenzen behouden en versterken van de glastuinbouw. Deze sector biedt aan velen werkgelegenheid en levert een substantiële bijdrage aan de Zuid-Hollandse economie. In het provinciale ruimtelijke ordeningsbeleid wordt ingezet op het in stand houden en versterken van het teeltareaal. Deze inzet is de afgelopen maanden uitgemond in de notitie Behoud areaal glastuinbouw provincie Zuid-Holland waarover door Provinciale Staten op 10 november 2010 een besluit genomen zal worden. De ruimtelijke aspecten van dit besluit zullen verwerkt kunnen worden in de Provinciale Structuurvisie en de Verordening Ruimte.
In de commissie Mobiliteit Kennis en Economie van 25 augustus 2010 is gesproken over de locaties die mogelijk in aanmerking komen voor de compensatie van de afname van glastuinbouwareaal. Afgesproken is dat de locaties Wilde Veenen (Zuidplas), de Boterdorpsche Polder (Lansingerland), Oude Tonge (Oostflakkee), de voormalige vloeivelden (Binnenmaas) en een verruiming van de locatie Nieuw Amstel Oost (Nieuwkoop) gecombineerd met heroverweging van het transformatiegebied Aar- en Amstelzone, verder worden onderzocht. Gelijktijdig met de besluitvorming over nieuwe locaties zal besloten worden over de eventuele verwijdering van de bestaande aanduiding zoeklocatie glastuinbouw.
Indien het door Provinciale Staten te nemen besluit naar aanleiding van de behandeling van de Notitie Behoud areaal glastuinbouw provincie Zuid-Holland daartoe aanleiding blijkt te geven, zal een aanpassing van de Provinciale Structuurvisie en de Verordening Ruimte zo mogelijk bij de vaststelling van de eerste herziening of zo spoedig mogelijk daarna aan Provinciale Staten worden voorgelegd.
Bij de vaststelling van de structuurvisie is veel discussie ontstaan over diverse locaties in de kern Hillegom. Het gaat om de locaties Pastoorslaan, Berbée, Ringvaart en Hillegom – Noord. Toegezegd is dat in het kader van de eerste herziening overleg gevoerd zal worden met de gemeente Hillegom om te bezien of en zo ja op welke wijze de diverse locaties verwerkt kunnen worden in deze herziening. Dit heeft in het volgende geresulteerd.
De 1500 woningen zoals afgesproken met Noord-Holland in de Gebiedsuitwerking Haarlemmermeer-Bollenstreek blijken thans niet haalbaar in de sfeer van het stedenbaanstation Hillegom wegens behoud van bollengrond en cultuurhistorische waarden. In het coalitieakkoord van de gemeente is de uitleglocatie Pastoorslaan van 500 woningen in de invloedssfeer van het stedenbaanstation verschoven tot na 2014.
De gemeente wil tegemoetkomen aan de afspraak inzake de 1500 woningen door zoveel mogelijk binnenstedelijk te realiseren, onder meer door transformatie van drie bedrijventerreinen (Berbee, Ringvaart en Hillegom Noord). Daarnaast is committent aan de uitwerking van de stedenbaangedachte toegezegd door op termijn een locatie nabij het station te ontwikkelen (Pastoorslaan of aan de westzijde) naast die welke in de Stedenbaanmonitor 2010 staan genoemd zoals de locatie Veelzorg en Berbee. Concreet betekent dit:
- De locatie Pastoorslaan blijft ongewijzigd en komt voor woningbouw eventueel pas na 2014 in beeld voor ontwikkeling; een wijziging van de Structuurvisie is daarom niet aan de orde;
- Ruimtelijk gezien is de transformatie van bedrijventerrein Ringvaart naar een woongebied goed te onderbouwen. De bestaande woonbebouwing is in de loop der jaren om het bedrijventerrein gegroeid waardoor een hoge milieucategorie niet meer voor de hand ligt. De woningbouwontwikkeling is opgenomen in de Regionale Structuurvisie 2020 van Holland Rijnland. Op het Ringvaartterrein is een betonmortelcentrale aanwezig. Dit is een watergebonden bedrijf waarvoor de gemeente een vervangende locatie heeft gevonden op het bedrijventerrein Hillegom Zuid. Daarnaast heeft gemeente Haarlemmermeer aangegeven een watergebonden bedrijvenlocatie beschikbaar te hebben. Gezien de benodigde milieuruimte van de betonmortelcentrale zal een transformatie pas plaatsvinden indien de milieuvergunning is verleend en planologisch ruimte is gecreëerd voor de verplaatsing naar Hillegom Zuid. In deze herziening zal het gebied zodoende een transformatieaanduiding krijgen waaraan deze voorwaarde is gekoppeld.
- Ten aanzien van de locatie Hillegom – Noord. De uitbreiding is deels gelegen op een locatie van een transportbedrijf dat in het kader van de Gebiedsuitwerking Haarlemmermeer Bollenstreek elders langs de A4 een plek heeft gekregen. Met de transformatie van Hillegom Noord kan worden ingestemd.
- Met de transformatie van de locatie Berbée kan worden ingestemd. Op basis van de nadere onderbouwing is gebleken dat de ontwikkeling van de locatie een bijdrage kan leveren aan het versterken van de Stedenbaanlocatie Hillegom. Daarbij speelt mee dat in het plan voorzien wordt in een verbetering van de ontsluiting van het station. Tenslotte heeft de locatie geen andere ontwikkelingsmogelijkheden.
- De compensatie van de bedrijventerreinruimte vindt plaats op nieuwe terreinen elders in de regio. Na 2020 komt de transformatie van het vroegere agrarisch bedrijventerrein Pastoorslaan naar een regulier bedrijfsterein aan de orde, mede in relatie tot het realiseren van een noordelijke ontsluiting van de Bollenstreek.
Aanpassingen
Op de functiekaart krijgen de twee meest noordelijk gelegen geel omlijnde gebieden (Berbee en Hillegom-Noord) de functie ‘stads- en dorpsgebied met hoogwaardig openbaar vervoer’ in plaats van de functie ‘bedrijventerrein’.
De locatie Ringvaart (zuidoostelijk gelegen geel omlijnd gebied) krijgt op de functiekaart de aanduiding ‘transformatiegebied’ (naar stads- en dorpsgebied) in plaats van ‘bedrijventerrein’.
Op de bedrijventerreinenkaart van de verordening (kaart 6) wordt van de groenomlijnde gebied de aanduiding ‘bedrijventerrein’ weggehaald. Bij de locatie Ringvaart wordt een aanduiding ‘transformatiegebied’ toegevoegd.
De verplaatsing van Altior biedt de mogelijkheid voor herstructurering van de kern Langeraar. Op de huidige locatie van de sportvelden zullen met name voor starters bereikbare woningen en woningen in de sociale sector worden gebouwd. Dit is een heel ander prijssegment dan de ongeveer 80 'dun-dure' woningen die in het kader van het project Noordse Buurt ten (noord)westen van Langeraar zullen worden gebouwd.
Bij de nieuwbouw voor Altior (clubhuis en kleedkamers) zal zoveel mogelijk worden aangesloten op de bestaande (en nieuwe) (woon)bebouwing van Langeraar. De nieuwe velden zullen ten noorden van de bestaande groenstrook worden gerealiseerd, waardoor de inbreuk op de openheid van het landschap beperkt blijft.
Bij de vastelling van de PSV is door Provinciale Staten een motie ingediend om deze ontwikkeling nader te onderzoeken. In reactie hierop heeft de gemeente de noodzaak van de ontwikkeling onderbouwd.
De gemeente past compensatie toe zodat per saldo niet meer gebieden binnen de contour komen. In totaal wordt 7,4 hectare buiten de contour en 6,9 binnen de contour gebracht of aangeduid als stedelijk groen buiten de contour.
Aanpassingen
Het op onderstaand kaartje middelgroen gekleurde gebied aan de noordkant van de kern Langeraar wordt op de bebouwingscontourenkaart (kaart 1) van de verordening binnen de contour gebracht. Op de functiekaart verandert de functie van dit gebied van ‘agrarisch landschap - inspelen op verbinding stad-land’ naar ‘stads en dorpsgebied’.
De nieuwe locatie voor de sportvelden (donkergroen gekleurd op onderstaand kaartje) wordt op de bebouwingscontourenkaart aangeduid als 'stedelijk groen buiten de contour'. Op de functiekaart wijzigt de aanduiding 'agrarisch landschap – inspelen op verbinding stad-land' in 'stedelijk groen buiten de contour'.
De geeloranje gebieden bij de kern van Nieuwkoop worden op de bebouwingscontourenkaart van de verordening buiten de contour gebracht. Op de functiekaart worden deze geelomlijnde gebieden aangeduid als 'agrarisch landschap – inspelen op verbinding stad-land' in plaats van 'stads- en dorpsgebied'. Deze wijziging werkt door op de kwaliteitskaart.
De verplaatsing van Altior biedt de mogelijkheid voor herstructurering van de kern Langeraar. Op de huidige locatie van de sportvelden zullen met name voor starters bereikbare woningen en woningen in de sociale sector worden gebouwd. Dit is een heel ander prijssegment dan de ongeveer 80 'dun-dure' woningen die in het kader van het project Noordse Buurt ten (noord)westen van Langeraar zullen worden gebouwd.
Bij de nieuwbouw voor Altior (clubhuis en kleedkamers) zal zoveel mogelijk worden aangesloten op de bestaande (en nieuwe) (woon)bebouwing van Langeraar. De nieuwe velden zullen ten noorden van de bestaande groenstrook worden gerealiseerd, waardoor de inbreuk op de openheid van het landschap beperkt blijft.
Bij de vastelling van de PSV is door Provinciale Staten een motie ingediend om deze ontwikkeling nader te onderzoeken. In reactie hierop heeft de gemeente de noodzaak van de ontwikkeling onderbouwd.
De gemeente past compensatie toe zodat per saldo niet meer gebieden binnen de contour komen. In totaal wordt 7,4 hectare buiten de contour en 6,9 binnen de contour gebracht of aangeduid als stedelijk groen buiten de contour.
Aanpassingen
De bebouwingscontour bij Gorinchem (kaart 1 van de verordening) wordt aangepast. Het groengekleurde gebied wordt binnen de contour gebracht en het oranjegekleurde gebied wordt buiten de contour gebracht.
Op de bedrijventerreinenkaart (kaart 6 van de verordening) wordt het groengekleurde gebied toegevoegd aan het gebied met de aanduiding bedrijventerrein en in het oranjegekleurde vlakje vervalt de aanduiding bedrijventerrein.
Op de functiekaart van de structuurvisie veranderen de geelomlijnde gebieden van 'agrarisch landschap' naar 'bedrijventerrein' respectievelijk van 'bedrijventerrein' naar 'infrastructuur'. Deze wijziging werkt door op de kwaliteitskaart.
IJssellaan omvat het stukje bebouwing ten westen van de kern Lage Weg. Het heeft op de functiekaart de aanduiding ‘agrarisch landschap – inspelen op bodemdaling’. Er ligt dus geen bebouwingscontour omheen. Dit maakt ontwikkeling in IJssellaan nagenoeg onmogelijk. De gemeente is toch voornemens om dit gebied een kwaliteitsimpuls te geven, zeker nu er twee bedrijven zullen sluiten en zij kansen ziet om aan te haken op het landschapsplan van Dienst Landelijk Gebied (DLG) aan de oostzijde. De gemeente wil ongeveer 20 woningen realiseren op de locatie van de twee bedrijven. De ontwikkeling kan worden gezien als een maatwerktoepassing van ‘ruimte voor ruimte’. Ouderkerk heeft een raadsverzoek ingediend bij brief van 16 juli 2010 om de contourwijziging te verwezenlijken.
Aanpassingen
Op de functiekaart veranderd het geel omlijnde gebied van de functie ‘agrarisch landschap – inspelen op bodemdaling’ in ‘stads- en dorpsgebied’. De contour is straks om de bestaande bebouwing heen gelegd.
Op kaart 1 van de verordening wordt het groengekleurde gebied voorzien van een bebouwingscontour.
Deze wijziging werkt door op de kwaliteitskaart.
Het voormalige Verolmeterrein wordt de komende jaren getransformeerd naar stedelijk gebied. Op de functiekaart van de Provinciale Structuurvisie is het gebied daarom aangeduid als ‘stads- en dorpsgebied’. Het gebied is abusievelijk iets te klein aangeduid. Een perceel aan de zuidoostzijde maakt wel onderdeel uit van de planvorming, maar is in de structuurvisie en de verordening nog aanduid als bedrijventerrein. De verordening sluit woningbouw op bedrijventerreinen uit. Aanpassing is nodig van de functiekaart en de kaart met bedrijventerreinen in de verordening.
Aanpassingen
Op kaart 6 van de verordening wordt het groenomlijnde gebied niet meer als bedrijventerrein aangegeven.
Op de functiekaart wordt het geelomlijnde gebied aangeduid als 'stads- en dorpsgebied' in plaats van 'bedrijventerrein'.
Het dubbele lint Zuidersingel/Rodenrijseweg was in het voormalige streekplan RR2020 aanduid als ‘stads- en dorpsgebied’. Op de functiekaart van de Provinciale Structuurvisie is het gedeelte ten westen van de N471 abusievelijk aangeduid als ‘bedrijventerrein’ en lijkt daarmee onderdeel uit te maken van bedrijventerrein Oudeland. Een ander deel is aangeduid als buitengebied. Door aanpassing van de functiekaart, de bedrijventerreinkaart en de contourenkaart wordt de situatie weer conform het streekplan weergegeven.
Aanpassingen
Op kaart 1 van de verordening (bebouwingscontouren) wordt het groengekleurde gebied binnen de contour gebracht.
Op de funciekaart worden de geelomlijnde gebieden aangeduid als 'stads- en dorpsgebied' in plaats van 'bedrijventerrein' respectievelijk 'agrarisch landschap – inspelen op verbinding stad-land'.
Op kaart 6 van de verordening (bedrijventerreinen) vervalt de aanduiding 'bedrijventerrein' voor het groenomlijnde gebied. Een illustratie hiervan is niet opgenomen.
Deze wijziging werkt door op de kwaliteitskaart.
In de streekplannen is de EHS altijd globaal aangegeven. Op kaart 3 bij de Verordening Ruimte is de EHS voor het eerst tot op perceelsniveau ingetekend. Geconstateerd is dat de begrenzing op kaart 3 niet geheel recht doet aan een aantal reeds bestaande situaties. In een aantal gevallen zou dit er toe kunnen leiden dat functies die reeds zijn ingepast in de Ecologische Hoofdstructuur en waarbij is voorzien in compensatie, op basis van de Verordening Ruimte wegbestemd zouden moeten worden. In een aantal andere gevallen zou de gemeente vóór 2012 als natuur moeten bestemmen, terwijl er al sinds jaar en dag een andere functie is. In beide situaties zou dit kunnen leiden tot bijvoorbeeld planschade. Aanpassing van de EHS-kaart is daarom gewenst.
Hieronder zijn de wijzigingen opgenomen. In die gevallen waar de wijziging tevens een verandering op de functiekaart met zich meebrengt is zowel de functiekaart als kaart 3 opgenomen.
Op de functiekaart krijgen de geelomlijnde gebieden de aanduiding 'agrarisch landschap' in plaats van 'natuurgebied'.
Op de kaart 3 van de verordening (Ecologische Hoofdstructuur) is de aanduiding 'zoekgebied' voor de paars gekleurde gebieden vervallen aangezien de concrete begrenzing van de nieuwe natuur inmiddels bekend is. De lichtgroen gekleurde gebieden krijgen de aanduiding 'overige nieuwe natuur'.
Het rood gekleurde gebiedje wordt op kaart 3 van de verordening niet meer als onderdeel van de EHS aangeduid. Het betreft geen EHS, maar een waterzuiveringsinstallatie.
Het betreffende perceel is onderdeel van een nieuw landgoed waarvoor de inrichtingswerkzaamheden al zijn uitgevoerd. Op de functiekaart verandert de aanduiding van het geelomlijnde gebied van 'agrarisch landschap' in 'natuurgebied'.
Op kaart 3 van de verordening (Ecologische Hoofdstructuur) wordt het lichtgroen gekleurde gebied aangeduid als 'bestaande natuur en prioritaire nieuwe natuur'.
De roodgekleurde gebieden (zie kaartje onder 5) aan beide kanten van de Haringvlietbrug worden op kaart 3 van de verordening niet meer aangeduid als EHS. Deze percelen zijn geen natuur maar recreatiestrand en aanverwante functies.
De hieronder rood ingekleurde primaire waterkering heeft onterecht de status van EHS gekregen. Dit gebied wordt op kaart 3 niet meer als onderdeel van de EHS aangeduid.
Het roodgekleurde perceel wordt op kaart 3 van de verordening uit de EHS gehaald. Het is geen EHS maar werkterrein van Evides.
Op de functiekaart krijgt dit geelomlijnde perceel de aanduiding 'agrarisch landschap – risico's op verzilting' in plaats van 'natuurgebied'.
De lichtgroen ingekleurde percelen worden EHS en krijgen op kaart 3 van de verordening de aanduiding 'bestaande natuur en prioritaire nieuwe natuur'. Met provinciale subsidie zijn deze percelen verworden ten behoeve van realisatie van de EHS.
Op de functiekaart wordt dit geelomlijnde gebied aangeduid als 'natuurgebied' in plaats van 'agrarisch landschap – risico's op verzilting'.
De EHS is hier te ruim begrensd. Het roodgekleurde gebied wordt op kaart 3 van de verordening niet meer als natuur aangegeven. Het betreft geen EHS maar een weg met parkeerplaatsen. Het geel aangeduide gebied tussen de Vrijheidsweg en het Natura2000-gebied wordt op kaart 3 nieuw aangeduid als 'ecologische verbinding'.
Op de functiekaart wordt de gele lijn aangegeven als 'ecologische verbinding'.
De begrenzing van de EHS was niet gelijk aan die van Natura 2000. Nu de begrenzing van Natura 2000 is definitief wordt de begrenzing van de EHS hieraan aangepast. Het helgroen gekleurde gebied krijgt de aanduiding 'Bestaande natuur en prioritaire nieuwe natuur'. Het roodgekleurde gebied wordt niet meer als onderdeel van de EHS weergegeven op kaart 3.
De status van helgroen ingekleurde gebied wijzigt van ‘bestaande natuur en prioritaire nieuwe natuur’ in ‘overige nieuwe natuur’. Het roodgekleurde gebied wordt op kaart 3 niet meer als natuur aangeduid (tekenfout).
De helgroen ingekleurde gebieden krijgen op kaart 3 de aanduiding ‘bestaande natuur en prioritaire nieuwe natuur’ omdat ze in het meerjarenprogramma landelijk gebied prioritair zijn geworden.
Deze golfbaan is geen onderdeel van de EHS. Op de functiekaart krijgt de golfbaan (het geelomlijnde gebied) de aanduiding 'recreatiegebied' in plaats van 'natuurgebied'.
Op kaart 3 van de verordening wordt het roodgekleurde gebied niet meer als natuur aangeduid.
De roodingekleurde percelen zijn geen EHS maar zijn bestaande erven. Op kaart 3 van de verordening worden deze percelen niet meer als natuur aangeduid.
De ecologische verbinding is bij de watertoren iets te breed ingetekend. Het rood ingekleurde gebied wordt op kaart 3 niet meer als natuur aangeduid.
De aanduiding van het helgroengekleurde gebied verandert op kaart 3 van ‘Overige nieuwe natuur’ in “Bestaande natuur en prioritaire nieuwe natuur’ omdat het een perceel is van Staatsbosbeheer.
Het roze gekleurde gebied wordt uit EHS gehaald omdat er aldaar een deel van een stal op staat. Op kaart 3 van de verordening wordt het perceel niet meer als natuur aangeduid.
Het roodgekleurde gebied wordt op kaart 3 van de verordening niet meer als natuur aangeuid omdat het sinds jaar en dag wordt gebruikt voor sierteelt.
Het helgroen gekleurde gebied krijgt de aanduiding ‘Overige nieuwe natuur’ in plaats van ‘bestaande natuur en prioritaire nieuwe natuur’.
Zoals is toegelicht in paragraaf 3.1 en 3.3 worden 30 kasteelbiotopen en 1 landgoedbiotoop toegevoegd aan kaart 12 van de verordening. Op onderstaande kaartjes zijn per biotoop de te onderscheiden waarden aangeduid. Op kaart 12 van de verordening zal uiteindelijk alleen de buitencontour (dus de optelsom van alle waarden) van de biotopen worden aangegeven. Deze kaart is nog in bewerking. De kleuren op de kaarten met de kasteelbiotopen geven het volgende aan:
- oranje gebied: het kasteel zoals beschreven in de literatuur;
- rood omlijning: status als monument;
- oranje geruit gebied: het blikveld;
- paarse lijn: de structuur (bijvoorbeeld een weg) waaraan het kasteel is gelegen;
- groene lijn: de landschappelijke context.
Hofrust in Rijswijk is een landgoed, de andere toe te voegen biotopen zijn de kasteelbiotopen.
In de tweede helft van 2010 vindt besluitvorming over de ISV- Greenport Boskoop plaats. Aan deze besluitvorming gaat binnen de gemeenten een inspraakprocedure vooraf. Die treedt in principe in plaats van de inspraak voor deze herziening. Bij het vaststellen van deze eerste herziening door PS in januari 2011 zal, voor zover aan de orde en noodzakelijk, implementatie van de ISV in de PSV en PVR plaatsvinden.
In de tweede helft van 2010 vindt besluitvorming over de ISV- Goeree-Overflakkee plaats. Aan deze besluitvorming gaat binnen de gemeenten een inspraakprocedure vooraf. Die treedt in principe in plaats van de inspraak voor deze herziening. Bij het vaststellen van deze eerste herziening door PS in januari 2011 zal, voor zover aan de orde en noodzakelijk, implementatie van de Regionale Structuurvisie in de PSV en PVR plaatsvinden.
De Provinciale Structuurvisie, vastgesteld door Provinciale Staten op 2 juli 2010, wordt als volgt gewijzigd:
Het eerste tekstblok van deze paragraaf wordt als volgt aangepast:
Op de functiekaart zijn de gewenste functies vastgelegd. Voor een aantal gebieden is functieverandering (transformatie) gewenst, maar is de eindfunctie nog niet volledig duidelijk. Dit betekent dat over de richting van de functieverandering wel globale duidelijkheid is en bestuurlijke overeenstemming bestaat, maar over de precieze omvang, locatie en inrichting nog niet. Deze gebieden zijn op de functiekaart aangeduid met de bestaande functie met daarover een arcering als transformatiegebied, die aangeeft dat het gebied binnen de planperiode geheel of grotendeels een andere functie krijgt. Voor elk transformatiegebied geldt een eigen ontwikkel- en inrichtingsopgave, die gepaard gaat met een aantal randvoorwaarden vanuit de provinciale belangen. Gemeenschappelijk belang is de versterking van kwaliteit van het stedelijke gebied of van het landelijk gebied. De transformatiegebieden liggen in stedelijke gebieden en daarbuiten.
De ontwikkeling van de transformatiegebieden die buiten de bebouwingscontour zijn gelegen, is pas mogelijk als na afronding van de visievorming de provinciale structuurvisie en de verordening ruimte zijn aangepast. Dit betreft de transformatiegebieden Merwedezone, Gouwe Knoop, Waddinxveen Noordwest, Ringvaartdorp, Nieuwerkerk Noord en Aar- en Amstelzone. Aanpassing van de provinciale structuurvisie (en zonodig ook de verordening ruimte) is ook noodzakelijk voor het binnen de bebouwingscontour gelegen transformatiegebied Vlietzone, omdat het eindbeeld en de voorwaarden waaronder transformatie kan plaatsvinden, nog onvoldoende vastligt in de provinciale structuurvisie. De provincie zal met de betrokken gemeenten en regio’s afspraken maken over de rolverdeling bij het maken van de transformatievisies voor de genoemde gebieden.
De ontwikkeling van de transformatiegebieden die binnen de bebouwingscontour zijn gelegen is mogelijk zonder aanpassing van de provinciale structuurvisie en de verordening ruimte. De bestemmingsplannen moeten moet daarbij wel voldoen aan het eindbeeld en de voorwaarden waaronder transformatie kan plaatsvinden, zoals verwoord in de provinciale structuurvisie.
Hierna zijn per transformatiegebied de opgaven, voorwaarden en provinciale belangen toegelicht.
Onder Transformatiegebieden in het stedelijk gebied wordt toegevoegd:
- Hillegom, locatie Ringvaart
De bestaande woonbebouwing is in de afgelopen jaren om het bedrijventerrein heen gegroeid, waardoor woningbouw op deze locatie voor de hand ligt. Op het terrein is een betonmortelcentrale aanwezig. Er is een optie voor een alternatieve locatie voor dit bedrijf. Er is echter nog geen milieuvergunning verleend op een nieuwe locatie en/of planologische ruimte gecreëerd voor verplaatsing van het bedrijf. De locatie Ringvaart wordt daarom als transformatiegebied aangeduid. Als de milieuvergunning is verleend en er planologisch ruimte is gecreëerd voor de verplaatsing van de betonmortelcentrale kan een omzetting naar stads- en dorpsgebied geëffectueerd worden.
De alinea Bouwen buiten de contour, zoeklocaties landelijk wonen en stads- en dorpsgebied wordt vervangen door de volgende alinea:
Bouwen buiten de contouren
Verstedelijking buiten deze bebouwingscontouren is in principe niet toegestaan, het zogenoemde ‘nee, tenzij-beleid’. Uitzonderingen op deze regel zijn situaties waarbij door de bouw van een aantal woningen dan wel een enkele bedrijfsvestiging, de kwaliteiten in een gebied kunnen worden versterkt. Daarbij kan worden gedacht aan fysieke maatregelen, maar ook (gedeeltelijke) financiële compensatie behoort tot de mogelijkheden. Noodzakelijk voor financiële compensatie is de instelling van fondsen. Het (inter)gemeentelijke schaalniveau is daar bij uitstek geschikt voor. De (samenwerkende) gemeenten zijn daarom verantwoordelijk voor het instellen en het beheren van een (inter)gemeentelijk kwaliteitsfonds. De middelen moeten besteed worden aan de sanering van niet-passende en overbodige bebouwing en functies in het buitengebied (aanpak ‘verrommeling’).
Op basis van bestuurlijke afspraken met Haaglanden, Stadsregio Rotterdam en Dordrecht is voor de mogelijke ontwikkeling van landelijk wonen buiten de bebouwingscontouren een indicatieve aanduiding ‘zoeklocatie’ landelijk wonen opgenomen op de Functiekaart. Het gaat om de locaties Westlandse Zoom, bij Monster Noord, ’s-Gravenzande Noordoost, Hellevoetsluis West, Spijkenisse Zuid, Poortugaal en Rhoon Oost, de Waterparel in de Zuidplas en Dordrecht Bovenpolder.
In het Middengebied van Zuidplas en bij Piershil is een indicatieve aanduiding zoeklocatie stads- en dorpsgebied op de kaart opgenomen. Het gaat hier om zoeklocaties waarover nog aanvullende besluitvorming moet plaatsvinden.
De ambitie landgoedbiotopen beschermen wordt als volgt gewijzigd:
- landgoed- en kasteelbiotopen en landgoederenzones beschermen.
De alinea Landgoederenzone wordt vervangen door de volgende alinea:
Landgoederen(zones)
Landgoederen vormen een belangrijk onderdeel van de Cultuurhistorische Hoofdstructuur. Veel van deze landgoederen liggen in reeksen in de vorm van landgoederenzones op de oude strandwallen achter de duinen, zoals de landgoederenzone bij Wassenaar. Landgoederen dragen bij aan de landschappelijke en recreatieve kwaliteit van hun omgeving. Een vrije ligging en zichtassen zijn daarbij belangrijk. Voor bescherming van de relatie tussen het landgoed en de omgeving van het landgoed is door Zuid-Holland de landgoedbiotoop ontwikkeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van een landgoedbiotoop moet rekening worden gehouden met de kwaliteiten ervan. Gelet op het feit dat de bebouwing (volume, dichtheid en bouwhoogte) invloed heeft op de beleving, vragen wij aan de gemeente hiermee rekening te houden. De landgoedbiotopen zijn aangegeven op kaart 12 van de Verordening.
Zuid-Holland kent verschillende landgoederenzones, te weten:
- Landgoederenzone Wassenaar (ook zijnde een kroonjuweel in de CHS)
- Vlietzone
- Landgoederenzone Rijswijk
- Zone Warmond
- Zone Noordwijkerhout/Noordwijk
- Zone Leiden/Oegstgeest
Deze zones bestaan uit 3 of meer landgoedbiotopen, restanten van buitenplaatsen en buitenplaatsen zonder biotoop, alsmede aangrenzende gebieden die bijdragen aan het buitenplaatskarakter van het gebied: ruime, groene woonwijken, meestal villawijken, en allerlei groengebieden. Als gevolg van ontwikkelingen in de tijd bevinden er zich in het gebied van de zones ook structuren en gebieden die niet bijdragen aan het buitenplaatskarakter van het gebied en die soms dat karakter verstoren, zoals grootschalige infrastructuur en bedrijventerreinen. De onderscheiden landgoederenzones worden beschreven in het rapport ….. en opgenomen in de kaart van de Cultuurhistorische Hoofdstructuur van Zuid-Holland.
Voor de landgoedbiotopen en de monumenten binnen de landgoederenzones staat bescherming via artikel 14 van de Verordening Ruimte en via de Monumentenwet voorop. Voor de gebieden met een hoge waarde binnen de landgoederenzones, zoals de restanten van buitenplaatsen en buitenplaatsen zonder biotoop, alsmede aangrenzende gebieden die bijdragen aan het buitenplaatskarakter van het gebied: ruime, groene woonwijken, meestal villawijken, en allerlei groengebieden gaat het om de continuïteit van het karakter van de zone, door behoud en ontwikkeling/versterking van de structuur. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn daar mogelijk binnen deze randvoorwaarden vanuit cultuurhistorie. Daarbij gaat het om kwaliteitsaspecten die invloed hebben op de beleving van de zones, zoals kenmerken van de bebouwing (volume, dichtheid en bouwhoogte) of het groen. Voor de landgoederenzones Wassenaar en Warmond (deels) geldt daarenboven ook dat deze zone als beschermd stads- en dorpsgezicht en cultuur-historisch kroonjuweel van zeer hoge waarde zijn en dat daarbij het behoud van de uitzonderlijke kwaliteit voorop staat.
De landgoederenzones worden opgenomen in de gebiedsprofielen. Voor alle landgoederenzones geldt dat de provincie Zuid-Holland ontwikkelingen die afbreuk doen aan de landschappelijke en/of cultuurhistorische waarden van de betreffende zone niet zal toestaan. De provincie zal hier –zo nodig met gebruikmaking van de haar daartoe ten dienste staande ruimtelijke instrumenten– op toe zien.
In de alinea ‘Het beleid dat ingezet wordt voor een aantal belangen e.v.’ wordt het woord ‘landgoedbiotoop’ gewijzigd in de woorden ‘landgoed- en kasteelbiotoop’.
De alinea Landelijk wonen wordt als volgt gewijzigd:
In Zuid-Holland is onder voorwaarden woningbouw buiten de contour mogelijk. Hiermee wordt ingespeeld op de vraag naar landelijk wonen. Het gaat hier om de volgende ontwikkelingen:
- 600 woningen Duin- en Bollenstreek uit de gebiedsuitwerking Haarlemmermeer;
- Landelijk wonen Ruimtelijk Plan Regio Rotterdam (RR2020)
- Landelijk wonen Westland
- Landelijk wonen Westlandse Zoom;
- Landelijk wonen in de Bovenpolder bij Dordrecht
Het gaat hier om woningbouw in een lage dichtheid, gekoppeld aan investeringen in het landschap. In de Verordening zijn in artikel 2 en 3 de concrete randvoorwaarden benoemd waarbinnen de ontwikkelingen plaats dienen te vinden.
De benoemde ambities worden als volgt aangepast:
Bij het provinciaal belang ‘behoud van de Cultuurhistorische Hoofdstructuur horen de ambities:
- topgebieden en kroonjuwelen cultureel erfgoed beschermen;
- molenbiotopen beschermen;
- landgoederenzones behouden en versterken
- in stand houden van landgoederen- en kasteelbiotopen;
- archeologische waarden beschermen
kasteelbiotoop
In artikel 15 van de verordening is regelgeving opgenomen voor de kasteelbiotoop. Het gaat hierbij om bescherming en versterking van in totaal 30 kastelen.
De tekst onder Ontwikkelen wordt als volgt aangepast
Ontwikkelen
Bij het behoud van de Cultuurhistorische Hoofdstructuur gaat het vooral om het beschermen van cultuurhistorische waarden. Dit vraagt soms om het bewust inzetten op ontwikkelen, bijvoorbeeld bij landgoederen (o.a. onderzoek naar economische benutting) en historische vaarwegen (benutten ten behoeve van recreatie en toerisme) vanuit het adagium ‘behoud door ontwikkeling’. Ook kan sprake zijn van ruimtelijke ontwikkelingen die het cultuurhistorisch belang raken, in positieve dan wel negatieve zin. Deze situaties zijn hierboven onder Ordenen beschreven.
Functiekaart
- De locatie Berbée in Hillegom krijgt de functie stads- en dorpsgebied met hoogwaardig openbaar vervoer in plaats van de functie bedrijventerrein
- De locatie Ringvaart in Hillegom krijgt de aanduiding transformatiegebied
- De locatie Hillegom-Noord krijgt op de functiekaart de aanduiding stads- en dorpsgebied in plaats van Bedrijventerrein
- Bij Gorinchem wordt de contour verruimd met als gevolg een wijziging van de functiekaart waarbij de functie van het betreffende gedeelte wijzigt van agrarisch landschap in bedrijventerrein en waarbij het gebied met de aanduiding transformatiegebied wordt verkleind.
- De locatie IJssellaan (Ouderkerk) krijgt de aanduiding stads- en dorpsgebied in plaats van agrarisch landschap – inspelen op bodemdaling
- Bij Langeraar wordt de functie Agrarisch landschap – inspelen op stad – land verbinding gewijzigd in de functie Stedelijk groen buiten de contour
- Bij Rotterdam wordt de functie van het Verolmeterrein gedeeltelijk gewijzigd van bedrijventerrein naar stads- en dorpsgebied.
- In Lansingerland wordt de functie van een gedeelte van het dubbele lint Zuidersingel/Rodenrijseweg gewijzigd van bedrijventerrein naar stads- en dorpsgebied.
- De begrenzing van de Ecologische Hoofdstructuur wordt aangepast. Het gaat om 18 locaties met in hoofdzaak aanpassingen aan de feitelijke situatie
Kwaliteitskaart
- Bij Gorinchem wordt de contour verruimd met als gevolg een wijziging van de kwaliteitskaart, waarbij een perceel met de aanduiding rivierenlandschap wordt gewijzigd in stedelijk netwerk
- De locatie IJssellaan (Ouderkerk) krijgt de aanduiding dorpskern in plaats van veenweidelandschap
- Bij Langeraar (Nieuwkoop) wordt aan de noordzijde een gebied gewijzigd van droogmakerijenlandschap in deels stedelijk groen en deels dorpskern; bij Nieuwkoop worden twee gebieden gewijzigd in droogmakerijenlandschap in plaats van dorpskern.